不動産購入時の頭金・自己資金について
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「不動産購入時の頭金・自己資金」についてです。
参考にして下さい。
目次
頭金・自己資金について
頭金・自己資金とは
頭金・自己資金とは、不動産購入をする上での資金計画のうち、住宅ローンを除いた金額のことです。
簡単に言うと、不動産購入の為に貯めておいたお金の事です。
頭金・自己資金の他にも、不動産購入時には、手付金や残金(残代金)という言葉も出てきますので、整理しておきましょう。
頭金・自己資金
不動産購入時の資金計画のうち、住宅ローンを除いた金額のこと。
売買金額＋諸費用＋リフォーム費用－住宅ローン＝頭金・自己資金となる。
手付金
売買契約締結時に、買主が売主に支払う金銭のことです。
残代金決済時には、売買金額の一部に充当される。
手付解除の際には、定めた期日までに、買主は支払った手付金の放棄、売主は受領した手付金の倍額を買主に支払えば、契約を解除出来ます。
この手付金を頭金という事もあります。
残金（残代金）
売買金額+諸費用+リフォーム費用－頭金・自己資金＝残金(残代金)です。
頭金・自己資金はどれくらい必要なのか？
不動産を購入する際に、どれくらい頭金・自己資金を準備すれば良いのですか？という質問をよくお受けします。
少し前までは、2割は必要という意見が多かったです。
しかし、あくまでも私の個人的な見解ですが、低金利時代の今であれば「1割」あれば良いとお答えしています。
フラット35を利用する場合
長期固定のフラット35を利用する場合、自己資金が「1割」あるかどうかで、借入金利が変わってきます。
自己資金が、1割未満の場合、「0.26％」が上乗せされます。
4,000万円の借入（35年返済の場合）の金利差
自己資金1割の場合の金利「1.10％」の金利負担総額は、約821万円
自己資金1割未満の場合の金利「1.36％」の場合だと、約1,030万円
金利差は約210万円です。
フラット35は、変動金利に比べれば金額は高いですが、それでもここ数年の金利はとても低水準です。
4,000万円の借入(35年返済の場合)
2009年3月のフラット35の金利は「2.99％(21年以上)」でした。
2020年4月のフラット35の金利は「1.10％(21年以上)」と金利負担額を比較すると、
月々の返済額の差は、約3.9万円
年間の返済額の差は、約47万円
35年間の総返済額の差は、約1,640万円です。
変動金利との金利差は、金利が最後まで固定されるという保険料です。
ちなみに、最近の変動金利は「0.5％」前後で貸出されています。
変動金利参考記事は下記へ
仮に頭金・自己資金が「1割」用意出来なくても、不動産を購入する事は出来ます。
何故なら、諸費用やリフォーム費用も金融機関が貸してくれる場合もあるからです。
但し、気を付けておかなければならないのが、「自己資金0円・オーバーローン」で買ってしまう事です。
自己資金0円・オーバローンの注意点
「自己資金0円・オーバーローン」とは、資金計画の全てを住宅ローンで借入するという事になります。
簡単に言えば、売買金額＋諸費用＋リフォーム費用の全てを住宅ローンで賄うということです。
この場合、単純に借入金額が多くなる事と、自己資金0円の場合は金利の優遇幅が少なくなる可能性がある為、将来的に返済が困窮しないかどうか気を付けましょう。
さらに、将来、住替えをしなければならなくなった時に、売れた金額で住宅ローンの残債が完済出来ないという可能性がありますので注意して下さい。
そもそも、住宅ローンを組んだ金額が、不動産価格を超えているのですから、当然と言えば当然ですね。
新築物件で自己資金0円・オーバーローンにご用心
さらに、建物の資産価値の下落が激しい新築物件を購入する際も、住宅ローンの残債が、不動産の資産価値よりも高くなる傾向があります。
参考記事は下記へ
住宅ローン控除が利用出来る物件を選ぼう
住宅ローン控除が利用出来る物件を選択すれば、10～13年間、年末残高の「1％」が戻ってきます。
※控除対象限度額は、要件により2,000～5,000万円となります。
詳細は下記国税庁のホームページをご確認下さい。
【新築物件の場合】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1213.htm【中古物件の場合】
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1214.htm
変動金利・固定金利ともに住宅ローン控除を利用する事は出来ますが、資金計画に余裕のない方は、固定金利を選んだ方が安全です。
住宅ローン控除を利用すれば、最初の10～13年は、変動金利であれば、金利がなくなり、むしろ手元にお金が残り、フラット35の場合でも実質0.3％くらいの金利で借りていることになります。
頭金・自己資金のメリット・デメリット
頭金・自己資金ありなしのメリットデメリットをまとめましたので参考にして下さい。
頭金・自己資金ありのメリット・デメリット
メリット
- 借入額が少ない為、返済額が少なくなる。
- 住宅ローンの審査に通りやすい。
- 金利の優遇幅が大きくなる。
- 住宅ローンの保証料・融資手数料が少なくなる。
- 変動金利の場合、金利上昇時の金利負担が少なくなる。
- 残債が少ない為、ローンの完済がしやすく、将来の住替えがしやすくなる。
デメリット
- 手元資金が減ってしまい、生活費・教育費・介護費・事業費にまわせない。
- 頭金・自己資金を貯めている期間の賃料は、戻ってこない。
頭金・自己資金なしのメリット・デメリット
メリット
- 手元資金が残せる。
- 住宅ローン控除の対象金額が大きくなる。
（限度額は2,000～5,000万円の間で要件あり） - 手付金は、住宅ローン実行時に戻ってくる。
デメリット
- 借入額が大きくなる為、返済額が増える。
- 住宅ローンの審査が厳しくなる。
- 住宅ローン金利の優遇幅が小さくなる。
- 住宅ローンの保証料・融資手数料が大きくなる。
- 変動金利の場合、金利上昇時に金利負担が増える。
- 残債が多くなる為、ローンの完済がしづらく、将来の住替えがしにくい。
- 手付金分の手持ち資金がない場合、売買契約が締結出来ない。
まとめ
- 頭金・自己資金ありなしのメリットデメリットを把握しよう。
- 資金計画は、人それぞれ、ケースバイケースである。
資金計画に余裕がある場合は、頭金・自己資金がなくても、金利上昇や住み替え時のリスクに対応出来る。
資金計画に余裕がない場合は、返済がしていけるかの見極めをしておかないと、生活破綻の可能性が高まる。 - 頭金・自己資金の有無、変動金利と固定金利の選択の検討・ライフプランニングを前もって行い、無理のない資金計画を立てよう。
- 頭金・自己資金の貯蓄を検討している人は、その間の家賃が戻ってこない事も考慮して検討しよう。
- 頭金・自己資金がない人は、今まで何故貯蓄が出来なかったかを分析しよう。
また、住宅購入後のランニングコストについてもしっかりと把握しよう。
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