物件を買い逃さない為の3つのポイント
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「物件を買い逃さない為の3つのポイント」についてです。
参考にして下さい。
目次
悔しい思いをしない為の住宅購入術
住宅購入は「縁もの」です。
余程の大金持ちでもない限り、住宅は一世帯に一軒です。
世界中に、無数の住宅がある中で、何かの縁で出会い購入することになる。
人間や動物と一緒で、同じ不動産はこの世に一つしか存在しません。
言うならば、恋や結婚と似てるかもしれません。
出来るだけ希望条件に合う物件を購入したい。
これは、住宅購入検討者の共通した「願い」でしょう。
しかしながら、住宅購入の道のりは
ときに険しく、ときに迷い、
そして、悔しい思いをしたりと一筋縄ではいかないです。
それもそのはず、ほとんどの方が「初めての購入」なのですから…
そして、目に見えないライバルたち（他の住宅購入検討者たち）も
虎視眈々と良い物件を狙っているのです。
本日は、住宅購入検討時の悔しい思いの一つである「買い逃し」をなるべくしない為のポイントをレクチャーしていきましょう。
①住宅ローン事前審査
ポイント①は「住宅ローン事前審査」です。
弊社では、住宅購入検討時には、まずライフプランニング・資金計画を行うことを推奨しています。
結果、自分が借りて良い住宅ローン額の目安がわかったら、実際にその金額が借りられるかどうかを審査しておく必要があります。
早すぎじゃないですか？
まだ物件も決まっていないのに住宅ローンの審査をするなんて…
多くの方がそうおっしゃいますが、
審査を後回しにした結果、
多くの方が買い逃しをしていますので
早めに住宅ローンの審査を行っておくことをお勧めしています。
買い逃さない為に
何故、住宅ローン審査を先にやることがお勧めなんですか？
大きな理由は二つです。
・そもそも申込を受けてくれない。
・ローンが通らないこともある。
それぞれについて詳しく解説していきましょう。
そもそも申込を受けてくれない
多くの不動産会社は、住宅ローンの事前審査の承認がおりていない方の申込を受けてくれません。
理由は簡単です。
「本当に物件代金が支払える」という保証がないからです。
それに、住宅ローンの審査が通っていなければ、価格交渉もスタートすることが出来ません。
自分が売主の立場だったら、「現金一括購入」や「住宅ローン審査が承認済み」の方と「住宅ローン審査が未承認」の方、どちらと契約をしますか？
答えは前者ですよね？
購入したい物件が見つかってから、慌てて住宅ローンの審査を行っても、承認がおりる前に、他の人に契約されてしまう可能性は十分にあるわけです。
フラット35希望の注意点
ちなみに、フラット35やネットバンクの事前審査は、確度が低いと言われており、事前審査の承認がおりていても、申込を受けてくれない場合もありますので注意が必要です。
その為、最初からフラット35を希望している場合は、「事前審査」ではなく「本審査」をしておく必要があります。
契約前でも、フラット35は本審査を行う事が出来ますので覚えておきましょう。
ネットバンク希望の注意点
ネットバンクの低金利を希望している方は、事前に本承認の審査が出来るのかを確認する必要があります。
もし対応不可の場合は、都銀(メガバンク)・地銀の事前審査承認かフラット35本審査承認の手続きをしておいて、売買契約後にネットバンクの本審査を行いましょう。
結果、契約後にネットバンクの審査がおりない場合は、すでに事前審査の承認を受けた金融機関で進めるか、あるいは他行へ打診しても大丈夫です。
しかし、その場合は「住宅ローン特約期日※」に注意しましょう。
※住宅ローン特約期日とは、住宅ローンの本承認を取得するまでの期日のことです。
万が一、この期日までに住宅ローンの本承認が取得できない場合は、売買契約を白紙解約する事が出来ます。
しかしながら、白紙解約をする為に、わざと住宅ローンの審査をしない場合については適用されませんので注意しましょう。
この場合は、自己都合による解約となり、手付解除期日前であれば手付解除(手付金没収)か、期日後であれば違約金支払いによる解約になります。
ちなみに、希望の条件で借りられない場合は、住宅ローン特約をつかって白紙解約にすれば良いと安易に考えているとトラブルの元になります。
必ず、事前に仲介業者に相談して、売主側にも確認をとってもらってから売買契約をして下さい。
整理しますと、
本承認がおりている金融機関があるが、自分の希望する金融機関ではないから「白紙解約」にしたい、
という希望が認められるかどうかを必ず契約前に確認する必要があるという事です。
契約後のスケジュールは、しっかりと把握しておかないと、万が一解約したいとなった場合の金銭負担が変わってきますので、仲介事業者の担当者と密に連絡を行って下さい。
私の元には、セカンドオピニオンの相談が多いのですが、スケジュール管理が甘い仲介業者は結構います。
その為、自分自身でも積極的にスケジュール管理をする必要があるのです。
ちなみにネットバンクは低金利ですが、審査が厳しい傾向にありますので、もしネットバンクの金利でないと資金計画が合わないという方は注意が必要です。
そもそも、ネットバンクの変動金利でしか成立しないライフプランニング・資金計画は、生活破綻リスクがありますので、弊社は推奨していません。
家賃並みだからという安易な住宅購入はとても危険ですから、しっかりとライフプランニング・資金計画を行いましょう。
ローンが通らないこともある
もし、住宅ローン事前審査の承認前に契約してくれるといった場合でも注意が必要です。
何故なら、住宅ローンの審査が承認されない可能性もあるからです。
承認されなかった場合には、契約自体をなかったことにする「住宅ローン特約」によって白紙解約とする事が出来て、支払い済みの手付金は返還されます。
しかしながら、今まで住宅購入検討の為に費やしてきた時間と労力は返還されません。
さらに、金融機関は「否認」の理由を明確には教えてくれません。
結果、気に入った物件は購入出来ないし、
住宅ローンが組めない理由もわからないしと打ちのめされてしまうのです。
ちょっと大袈裟かもしれませんが、
もしクレジットカードの滞納等、思い当たることがなければモヤモヤが残ります。
②検索条件は少し上の価格設定
ポイント②は「検索条件の設定の仕方」についてです。
お勧めなのは、希望条件よりも、少し上の価格設定を検索条件にしておくことです。
少し上の価格設定ですか？
そんなことして、意味あるんですか？
だって、それだと予算オーバーになっちゃいますよ？
グイグイきますね^^;
はい、勿論、最初は予算オーバーになってしまいます。
ですよね？
それでは意味ないですよね？
意味のない事をさせるのですか？
グイグイがとまらないですね^^;
それでは、解説していきましょう。
ピンポイントだと競争になる
ズバリ、ピンポイントの予算を検索条件にすると、他の検討者と競争になります。
そうなってしまうと、もし気になる物件が出てきたとしても、実際に内見して、諸々の情報を分析して、不安要素を取り除き、いざ申込を入れたとしても、他の方に契約されてしまう可能性があるのです。
例えば、物件予算が5,000万円だとしても、5,200万円くらいまでの物件情報を収集しておき、内見や分析を済ませておけば、時間経過によって値下げされた場合に、内見をせず一気に申込をする事が出来ます。
勿論、住宅ローンの事前審査は必ず先に行っておきましょう。
価格交渉で下がる事もある
個人間売買の場合、価格交渉によって大幅な値下げが出来る可能性があります。
その為、駄目元とはなりますが、思い切って先方に打診してみても良いのです。
勿論、あまりにも大きな金額の交渉は、門前払いされてしまうこともありますので、担当の不動産エージェントに相談してみましょう。
③物件の内見は出来るだけ早く
ポイント③は、物件の内見は出来るだけ早くしましょうという事です。
それは焦らせているのですか？
そんなっ！！！
コンノさんはいつも「押し売り・売り込み」は
絶対にしないって言ってるのに？
話が違うじゃないですか？
そのグイグイにも慣れてきました笑
すみません。
ちょっと誤解がありましたね。
誤解？
どういう事ですか？
勿論、私は「押し売り・売り込み」は絶対にしません。
物件の購入申込を行う際には、様々な情報を分析し、ご提供した上でご決断頂いております。
しかしながら、せっかく希望条件に合う物件が出てきたときに、みすみす買い逃してしまうのを黙ってみているわけにはいかないですよね。
そうですね！
せっかく、希望条件に合う物件が出てきたのならば
内見して、しっかりと検討したいですね。
誤解が解けて良かったです。
では、もう少し詳しく解説していきましょう。
物件は日々動いている
不動産はとても高額です。
だから、簡単には売れないだろうとお思いの方もいらっしゃるかもしれません。
しかしながら、住宅ローンは他のローンに比べて、とても低金利で貸出されています。
金利によっては、家賃並みといった返済額となる方もいらっしゃるかもしれません。
その為、昨日まであった物件が、意外とあっさりと契約されてなくなっていってしまうものなのです。
私自身、日々、物件が動いているのを目の当たりにしておりますので、せっかく希望条件に合う物件が出てきた場合には、出来るだけ買い逃さないで頂きたいのです。
勿論、予算以上の物件やしっかりと分析や不安要素の除去が出来ないままの契約はしてはいけません。
あとで、手付金放棄で解約、違約金を支払って解約、仕方ないからそのまま住むことにする。
せっかくのマイホーム購入でこんな思いは、絶対にしてはいけませんから。
その為に、日々、準備を怠ってはいけないということですね。
住宅購入は物件探しの前に担当者探しが重要
買い逃さない為の3つのポイントをご説明してきましたが、ここからは番外編ということで、物件探しを相談する相手について押さえておきたいポイントについてご紹介していきます。
どれも重要なポイントとなりますので、ご一読頂く事をお勧め致します。
不動産会社には二種類の立場がある
仲介業者を選択する上での注意点
売主直売を選択する上での注意点
まとめ
買い逃さない為の3つのポイントは下記の通りです。
買い逃さない為の住宅購入術
- 住宅ローン事前審査は物件探しの前に行う
- 検索条件は少し上の価格設定
- 物件の内見は出来るだけ早く
番外編としてご紹介しました「住宅購入を相談する相手」についても、理解しておくべき情報が記載されておりますので、ご一読頂くことをお勧め致します。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。
勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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高額な不動産・住宅購入時にはしっかりとお金の戦略をたてる必要があります。
しかしながら、不動産業者や金融機関の提案は、立場上どうしてもポジショントークになりがちです。
FPへの相談も、不動産に精通していないFPさんの場合、？？？な提案、一般論でしかない、結局ポジショントーク？ということも多いです。
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