住宅購入時に準備しておくべき事とは！？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入時に準備しておくべきこと」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入時に準備しておくべきこと
コロナ禍でありながら、実需用※の不動産市場は活況を呈しています。
※実需用とは、自分や親族等が実際に住む為に購入すること
昨年の一度目の緊急事態宣言が解除されて以降、中古マンション・中古戸建ともに、東日本不動産流通機構が発足して以来、月次の前年同月比が過去最高の数値更新が相次いでいます。
上記のグラフを見て頂くとわかるのですが、実はコロナショック前の2019年9月から、新規登録件数は減少傾向にあり、それに伴い不動産の売物件の在庫件数は減少傾向だったのです。
そして、コロナショックによる一回目の緊急事態宣言が解除されてから、爆発的に成約件数が増加しています。
コロナショックにより、住み替えを検討している方の増加が伺える結果となっています。
さらに住宅ローンの金利は超低金時代が続いており「家賃並み」で「賃貸」よりグレードの高い住宅に住めることも、成約件数の増加を後押ししています。
立地の良い物件は売出しを開始してから、余程値付けを間違えなければ「内見」が殺到して「成約」まで一週間くらいといったイメージです。
個人的見解ではありますが「少し高くないかな？？」という物件でさえ、駅近(徒歩3分圏内)であれば、瞬殺状態です^^;
まさに良い物件の奪い合い、領地を奪い合った「戦国時代」のような状態と言えるかもしれません。
誤解して欲しくないのですが、消費者の皆様を煽っているわけではありません。
弊社は、そもそも「売り込み・押し売り」は一切しない営業スタイルです。
しかしながら、本当に住宅購入をしたいと思っているのであれば、「住宅購入時の事前準備」をしっかりと行っていないと、欲しい物件の買い逃しを経験してしまう事になるかもしれません。
戦国時代となった実需用不動産市場の現場の風景
それでは、戦国時代と形容した実需用不動産市場の現場の風景を再現してみましょう。
自分が目をつけているエリアに「良い物件が売りに出た！」
すぐに内見したいが、今週末は予定があるので、来週末に内見しようと不動産事業者の担当者に連絡を入れたとします。
そう思っていたら、内見前日に他の検討者から申込が入ってしまっていて、内見すらすることが出来ず、あえなく売れていってしまう。
これは、良くある話です。
駅近で立地が良い物件（特にマンション）は、まさかと思うくらいビックリするスピードで売れていっています。
現状は完全な売手市場です。
よって、不動産市場はしばらく相場が下がりそうにありません。
駅から遠い等、条件の悪い物件はその限りではありませんが…
勿論、焦る必要はないのですが、本気で条件の良い物件を購入したいのであれば、準備だけは必ずしておいた方が良いですよ。
弊社は、ネガティブ情報も含めて徹底的に情報公開しておりますので、リスクをしっかりと把握しながら、検討出来るようにサポートしております。
事前準備をしておけば…
駅近の条件が良い物件は、週末の土日に複数組の内見が入ることが珍しくありません。
内見することが出来て、「なかなか良い感じだな」と思って、具体的に検討しようと考えている間に、あっという間に売れてしまい、買えないケースが増えています。
私も毎月そんな場面に遭遇しています。
満額の申込をいれたのに、複数の申込が重なっており、ローンの融資の承認を既に得ている方や現金による一括購入の方に負けてしまった。
申込を入れたが、２番手・３番手になってしまい買えなかった…等々、悔しいなケースが多々あるのです。
そんな悔しい思いの方に総じて言えることが「住宅購入時の事前準備」が足りないという点です。
私は、結構口酸っぱく伝えているつもりなのですが、やはり経験がないと準備の重要性がしっかりと認識出来ないというのが現実なのです。
当記事を読んで頂いているあなたも、本気で住宅購入したいと思っていらっしゃるのであれば、事前の準備を怠ってはいけません。
特に購入希望者がたくさん集まるような人気物件を購入したい場合には、偶然に買えるということはほとんどなく、絶対に事前準備が必要となります。
住宅購入時にしておくべき3つの事前準備
住宅購入時の買い逃しを防ぐ為の3つの事前準備をご紹介しておきます。
- 初期段階（ライフプランニング・ローン審査・相場感の会得）
- 検索条件の設定方法のコツ
- 物件の内見スピードについて
初期段階（ライフプランニング・ローン審査・相場感の会得）
ライフプランニング
まず初期段階です。
そもそも、住宅購入をする際に、将来の家計のリスク管理をしておく必要があります。
そこで行うのが「ライフプランニング」です。
「ライフプランニング」を行う事は、不動産購入後の生活を豊かにすることへの第一歩です。
ライフプランニングで、三大支出である「住宅支出」「教育支出」「老後支出」を見える化し、その結果を踏まえた上で「予算」を検討しましょう。
ローン審査
ローン審査は、物件の検討前の段階で行うべき事項です。
なぜなら、住宅ローンを利用して購入する場合、ローンの審査が否認された場合、そもそも住宅購入をすること自体が出来ません。
そうなると、住宅購入に向けて使ってきた労力は全て水の泡となってしまいます。
さらに、いざ申込となった段階で、ローン未承認の場合ですと、申込自体を受付けてくれないケースが多々あります。
仮に受付けてくれても、契約後にローン申し込みが否認されてしまうと、またまた今までの労力が水の泡となります。
値引き交渉も、ローンが通っていないと、しづらいというのが実情です。
買えるかどうかもわからない方の値引き交渉に応じないですよね？
相場感の会得
相場感の会得も重要です。
なぜなら、欲しいなと思っても、相場感がなく、高値掴みをしてしまっては、将来にリスクを残してしまいます。
仮に、相場感があって高値掴みでもどうしても欲しいと思う分には、まだ良いと思いますが…
相場感の会得で便利なのは、ポータルサイトではありません。
なぜなら、ポータルサイトは広告ですし、まだ売れる前の物件情報が掲載されているに過ぎないからです。
なかには、おとり広告で既に契約済みの物件情報が残されている場合もありますが…
お勧めなのが、弊社がご提供しております「全国マンションデータベース」です。
勿論、アットホームやスーモ・ホームズといった主要なポータルサイトも登録しておいて、新着の物件情報が届くようにしておいてください。
最近だと、便利なサービスがたくさん出ています。
弊社も「物件提案ロボ」という自動物件紹介サービスをご提供していますので、ご利用頂ければ幸いです。
物件提案ロボは、物件のネガティブ情報を見える化するシステムが搭載されておりますので、わざわざ不動産事業者に問合せしなくても、簡易的な判断が自分でも出来てしまう優れものです。
ここで注意しておきたいのが、ポータルサイト経由での問合せには注意が必要だという点です。
参考記事をご紹介しておきます。
検索条件の設定方法のコツ
初期段階の準備が出来たら、実際に物件を検索する際のコツを覚えておきましょう。
ズバリ、希望条件よりも少し上の設定をしておくことをお勧め致します。
なぜなら、ピンポイントの価格設定で検索した場合には、同じ予算の人たちと競合になるからです。
少し上の価格設定をしていけば、仮に値下げがあったりしたら、すぐに動く事が出来ますよね。
目安は200~300万くらい上の設定です。
物件の内見スピードについて
検索条件の設定方法のコツの延長でもあるのですが、予算が上の物件の場合でも、なるべく速く内見をしておくことをお勧め致します。
何故なら、仮にそのままの価格では予算が合わなくても、もしかしたら値下げで予算に当てはまってくる可能性があるからです。
勿論、住宅購入ばかりに時間を割いていられないという多忙な方もいらっしゃると思いますが、現状の不動産市場はかなりスピードを求められますよ。
ちなみに、先日も良い物件情報が出ましたので、すぐに内見して、購入の申込を入れたのですが、なんと他決でした^^;
いやはや、まさに「戦国時代」の様相を呈してきました…
最低限の不動産購入の基礎知識を身に付けておくことも重要です
不動産市場は、情報格差が大きい市場です。
消費者である「売主様・買主様」と事業者である「不動産会社」では、知識と経験が雲泥の差です。
その情報格差の中では、公平な不動産取引の実現をすることはとても難しいのです。
そこで、弊社では「不動産購入における基礎知識」をレクチャーするWEBセミナーを開催しております。
急ぎの方は、個別対応もしておりますのでお気軽にお問い合わせくださいませ。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
不動産エージェントとWEB作戦会議
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この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。
勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
もっと詳しく知りたい方はこちらから
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【WEBセミナー】家を買うなら知っておきたい情報セミナー
高額な不動産・住宅購入時にはしっかりとお金の戦略をたてる必要があります。
しかしながら、不動産業者や金融機関の提案は、立場上どうしてもポジショントークになりがちです。
FPへの相談も、不動産に精通していないFPさんの場合、？？？な提案、一般論でしかない、結局ポジショントーク？ということも多いです。
不動産業界15年超でAFP資格者でもある不動産エージェントが、正しいお金の戦略のポイントをポジショントーク一切なしで、実際の事例を交えながらレクチャー致します。
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