2022年の住宅ローン控除はどうなる?

2022年の住宅ローン控除はどうなる?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「2022年の住宅ローン控除」についてです。
参考にして下さい。

気になる2022年の住宅ローン控除の動向

12月10日、令和4年度税制改正大綱が発表されました。

概要を解説していきましょう。

住宅ローン控除の改正内容

居住年・借入限度額・控除率・控除期間

居住年借入限度額控除率控除期間

令和4・5年
(2022・2023年)

3,000万円0.7%13年

令和6・7年
(2024・2025年)

2,000万円10年

補足:上記の金額等は、住宅の取得等が居住用家屋の新築・居住用家屋で建築後使用されたことのないものの取得又は宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われた一定の居住用家屋の取得である場合の金額であり、それ以外の場合(既存住宅の取得又は住宅の増改築等)における借入限度額は一律2,000万円、控除期間は一律10年とする。

認定住宅等の場合

「認定住宅等」とは、認定住宅・ZEH水準省エネ住宅及び省エネ基準適合住宅をいいます。

 居住年借入限度額控除率控除期間
認定住宅※令和4・5年
(2022・2023年)
5,000万円0.7%13年
令和6・7年
(2024・2025年)
4,500万円
ZEH水準省エネ住宅令和4・5年
(2022・2023年)
4,500万円
令和6・7年
(2024・2025年)
3,500万円
省エネ基準適合住宅令和4・5年
(2022・2023年)
4,000万円
令和6・7年
(2024・2025年)
3,000万円

※「認定住宅」とは、認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅をいいます。

補足:上記の金額等は、住宅の取得等が認定住宅等の新築又は認定住宅等で建築後使用されたことのないもの若しくは宅地建物取引業者により一定の増改築等が行われたものの取得である場合の金額等であり、住宅の取得等が認定住宅等で建築後使用されたことのあるものの取得である場合における借入限度額は一律3,000万円、控除期間は一律10年とする。

所得要件の見直し

現行:3,000万円以下 ⇒ 2,000万円以下

築年数要件の廃止

改正前:家屋が建築された日からその取得の日までの期間が20年(マンションなどの耐火建築物の建物の場合には25年)以下であること。

改正後:新耐震基準に適合(昭和57年1月1日以降に新築登記がされている建物を新耐震基準に適合しているとみなす)していること。

床面積について

個人が取得等をした床面積が40㎡以上50㎡未満である住宅の用に供する家屋で令和5年(2023年)12月31日以前に建築確認を受けたものの新築又は当該家屋で建築後使用されたことのないものの取得についても、本特例の適用はできることとする。

但し、控除期間のうち、その年分の所得税に係る合計所得金額が1,000万円を超える年については適用しない。

毎年の控除上限額を整理

 居住年令和4~5年(2022~2023年)令和6~7年(2024~2025年)
控除率0.7%
控除期間13年
新築・宅建業者により一定の増改築が行われた一定の居住用家屋の取得認定住宅35万円31.5万円
ZEH31.5万円24.5万円
省エネ28万円21万円
その他21万円0円※1
中古認定住宅21万円※2
その他14万円※2

※1 令和5年(2023年)までに新築の建築確認の場合「控除上限:14万円・控除期間:10年」、令和6年(2024年)以降の建築確認の場合は「0円」

※2 控除期間:10年

「認定住宅」とは、認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅をいいます。

住宅ローン控除が見直される訳

何故、住宅ローン控除が見直されるという話になっているのでしょうか?

その理由は「逆ザヤ」状態にあります。

現行の控除率「1%」よりも低い金利で借りている方が多いという状態を問題視しているわけですね。

ネットバンク系の変動金利であれば「0.3%代」という商品も出ています。

この状態を問題視した会計検査院が、多額のローンを組める人ほど住宅ローン控除の恩恵が受けやすいという仕組みを是正せよと指摘したのがきっかけでした。

昨年2020年の今頃も、見直しの議論はされていたのですが、コロナ禍の経済状態を踏まえた結果、見送りとなりさらには消費増税時(控除期間:13年)の特例も延長されました。

住宅ローン控除は所得税・住民税の納税額が上限

住宅ローン控除は、所得税・住民税の納税額が上限となる制度です。

控除率や控除額が変わっても、そもそも納税額が上限に達していなければ、関係のない話というわけです。

会社員の方でしたら、所得税は年末に勤務先から発行される源泉徴収票、住民税は毎年5月頃に発行される住民税決定通知書を確認すれば、自分の住宅ローン控除適用上限額を確認することが出来ます。

所得税と住民税の合計額が、住宅ローン控除の限度額に達していなければ、そもそも控除率の縮小の影響はないわけです。

住宅ローン控除の改正時期はいつ?

税制改正は、新年度から施行されますので、実際の運用は2022年4月1日以降からの適用になります。

とはいうものの、発表されている改正内容の資料には「入居年」という項目がありますので、2022年1月以降に売買契約を締結する場合は、改正後の住宅ローン控除の内容が適用されることになると思われます。

このように、2022年1月~3月の間は、不確定要素がある状態ですので、具体的な住宅購入の計画がある方は、必ず所管の税務署に問い合わせして、自分の購入計画の場合の住宅ローン控除の内容について確認する事をお勧め致します。

私の場合は、お客様の計画に合わせて税務署に問合せを行い、アナウンスをさせて頂いております。

自分で調べたい方向けに、国税庁の住宅ローン控除説明ページのリンクを貼っておきます。

※国税庁のホームページの内容は、まだ改正前のものです。

法案の可決までは確定でありません

本日、ご紹介した住宅ローン控除の改正概要は、令和4年度税制改正大綱より抜粋したものです。

税制の法案が可決されて施行されているわけでありませんのでご注意下さい。

なお、税金に関するご質問は所管の税務署へお問い合わせ下さい。

不動産購入や売却が伴う場合にはご対応致します。

お問合せはこちらから

国土交通省ホームページより

国土交通省にも、説明資料がアップロードされましたので、URLを貼っておきます。

制度ありきで焦るのは禁物

今回は、住宅ローン控除の改正についての記事でしたが、そもそも個人的には制度ありきで焦るのは禁物だと考えます。

勿論、具体的に購入計画が定まっているのであれば、なるべく有利な制度を活用するのは言うまでもありません。

しかしながら、税制度が変わるからと言って焦ってしまって、いつもなら軽く流せるはずの営業マンの営業トークに乗せられての決断はとても危険です。

はっきり言って、営業マンは売るのが仕事です。

それを否定することは誰にも出来ません、営業マンも必死だからです。

しかしながら、営業マンの事情は消費者には関係ありません。

税制改正に伴う営業トークにも、焦ることなく満を持して決断をすることが大事なことなのです。

私は良い意味?での「毒舌?不動産エージェント」として、ネガティブ情報を積極的に公開しておりますので、お客様の焦りを感じたら、場合によってはクールダウンをお勧めしています。

焦るとろくなことがありませんので。

住宅購入の相談相手は誰が正しいのか…

住宅購入の相談相手の選択は非常に難しいです。

まず不動産事業者の営業マンは売るのが仕事、毎月ノルマに追われています。

独立系のファイナンシャルプランナー(FP)は、ライフプランニングが仕事ですが、住宅購入の知識が伴っていなければ「?マーク」な提案である事もあり、住宅購入の相談相手には適していないということもあります。

ひも付きのFPは、それぞれの事情で提案します。

保険会社系であれば生命保険を売る為、不動産会社系であれば家を売る為、といった感じです。

不動産エージェントは、顧客の代理人という立場です。

ですから、顧客の利益を最優先に提案するというのが立場です。

しかしながら、注意しなければならないのは、不動産エージェントとは名ばかりのただの営業マンもたくさんいます。

ちょっと、毒舌が過ぎましたね^^;

勿論、全ての営業マンが悪いという訳ではありません。

私の記事を読んだ同業他社の方からの相談もありますので、フォローしておきます^^;

私も前職は営業マンでしたから、気持ちが痛いほど分かります。

毎月、ノルマに追われる日々…

今でも目を閉じると、店長が成績の棒グラフを貼っている光景を思い出します…

今は、お陰様でベースとなる家賃収入がありますので、ノルマに追われることなく、顧客目線のバイヤーズエージェントとして活動出来ております。

営業マンやFPの方でも、顧客目線の提案をしている方もたくさんいらっしゃいます。

しかし、そういう相談相手に出会えるかどうかは、はっきり言って「運」です。

それでは、どうすれば顧客目線の担当者に出会えるのでしょうか?

答えは知識を持つことです。

不動産市場の仕組みを理解すれば、自ずと「誰に相談するべきか」がわかるはずです。

それが私であれば嬉しい限りですが、人には相性もありますので…

弊社では、最低限の不動産購入の基礎知識を身に付けることが出来るWEBセミナーを無料で開催しております。

ご興味のある方はお気軽にお問い合わせ下さい。

ポータルサイトに要注意

ちなみに、ポータルサイトからの問い合わせは、経験豊富な不動産業者並みの知識を持っていない場合はお勧めしません。

私は大丈夫、不動産に詳しいから、といった自信がある方が一番危ないです。

実際の実務を経験しなければ、分からない事は山ほどありますので…

ちなみに、たまにいらっしゃるのですが、ネット・書籍・セミナー・YouTube等で勉強した知識を駆使して、営業マンの揚げ足取りをして追い詰めるのはやめましょう。

営業マンも人間ですから、追い詰めてくる人は敬遠します。

そうなると良い情報や顧客目線の提案はなくなる可能性が高まります。

それでは、どうすれば良いのか。

営業マンの話を聞いてみて、顧客目線ではないと感じたり、自分に合わないと思ったら、何も言わずに、今後一切の連絡をやめて別の人に相談すれば良いのです。

相手からアプローチがあったら、一言「もう決まりました」と答えましょう。

あいまいな返事をすると、営業は止まりません。

物件情報は不動産データベース「レインズ」によって共有されており、大手・中小企業・独立系の不動産エージェントであっても大差はありません。

要するに、誰を窓口にするかを選ぶことが出来るのです。

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しかしながら、レインズ掲載前の物件は、価格が相場よりも高いケースが多く、ネガティブ情報の分析をしないで購入してしまった場合、将来、売るに売れない状態となり、負ける動産と書いて「負動産」となってしまう場合があります。

数千万円の物件を購入するわけですから、しっかりと分析をするのが当たり前と私は思いますが…

私がセカンドオピニオンサービスをご提供していて、いつも思うことは、人は欲しくなると、例えネガティブな要素があったとしても、都合の良い解釈をしてしまい、都合の悪い情報は見て見ぬふりをするという傾向が多いということです。

リスクを把握する。その上で決断する。

当たり前ですよね?

今回は少し毒舌が過ぎたかもしれません。

あしからず。


江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。

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この記事を書いた不動産エージェント

金野秀樹

【氏名】金野 秀樹(こんの ひでき)

業界歴15年を超えるベテランエージェント!
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫?を目指しているというウルトラマン好き(毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました)の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。

【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士(AFP・日本FP協会認定)等
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