不動産の実勢価格とは!?

不動産の実勢価格とは!?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「不動産の実勢価格」についてです。

参考にして下さい。

不動産の実勢価格について

不動産の場合の価格の基準は、目的に応じて5つの「価格」があることを覚えておくと良いと思います。

  1. 公示価格(公示地価)
  2. 基準地価
  3. 路線価(路線価格)
  4. 固定資産税評価額
  5. 実勢価格

本日は実勢価格について解説していきましょう。

実勢価格とは時価のこと

実勢価格とは、実際に不動産を売りに出した時に、市場で「いくらで売れるか」という時価の事です。

例えば、土地を5000万円で売りに出したが、買い手がつかず、売値を下げて、結局4500万円で売ることが出来ました。

この「4,500万円」が実勢価格となります。

つまり、売主と買主が市場の適正価格を理解した上で、目的となる不動産の状態、引渡し時期など全て合意のもと取引をする価格を「実勢価格」と呼ぶわけです。

実勢価格と公示価格

また、一般の土地取引の指標とされる公示価格との関係で考えた場合、実勢価格は公示価格の「約1.1~1.25倍」に相当するとされています。

  • 実勢価格=公示地価×1.1※
  • 実勢価格=固定資産税評価額÷70%×1.1※
  • 実勢価格=相続税路線価÷80%×1.1※

※あくまでも目安となりますのでご注意下さい。
個別のケースに必ずしも当てはまらないこともあります。

実勢価格の補正

実勢価格は下記のような要素・事情で補正されます。

  • 不動産の個別要素(土地の形状、道路付け、利用状況、建物の状態等)
  • 不動産の個別事情(売却理由、販売期間、残債務の有無など)

※「補正」とは、不動産の個別要素や売主の個別事情を評価に反映し、案件ごとの市場での適正価格を見極めるための修正のことです。

個別要素や個別事情は案件ごとに異なり、統一した数字で規定できるほど単純ではないので、具体的な規定がありません。

修繕歴と補正

個別要素として、建物の状態はとても重要なポイントです。

仮に、同じ築20年の建物であっても、計画的に修繕を実施してきた建物と新築後一度も修繕を行っていない建物とでは、建物としての評価は全く異なってきます。

計画的に修繕を実施してきた建物と比較し、新築後20年間一度も修繕していない建物の場合、屋根・外壁・住宅設備類など、将来的に必要となる修繕費用が購入希望価格に必然的に反映されます。

また、建物の状態が悪く、雨漏り・シロアリ・木部の腐食等の修繕に急を要する不具合箇所存在していれば、必要となる修繕費用を評価時点で減額されることが多いです。

まとめ

売却理由・販売期間・タイミングなどによっても「実勢価格」は変動していきます。

不動産の価格については、普段不動産の取引をしたことがない消費者にとっては判断が難しいと思います。

迷ったら不動産エージェントに相談してみることをお勧め致します。


江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。

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