土地の評価方法の種類について
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「土地の評価方法の種類」についてです。
参考にして下さい。
目次
土地の評価方法は一物五価
土地の価格は「一物五価」と言われており様々な評価方法があります。
その為、一般の消費者の方からすれば、混乱してしまいます。
自分の土地はいくらで売れるのだろう？
相続の時には、どのように評価されるのだろう？
等々、何を基準にすれば良いのか迷いますよね。
とういう事で、本日は土地の評価方法について整理していきます。
土地の評価方法の種類
公示地価
公示地価とは、「国土交通省」が毎年1回公示する1月1日現在の土地の価格の指標です。
公共事業用地を取得する際の価格を算定する基準とされたり、一般の土地取引価格の指標として利用されることが目的です。
実勢価格(取引価格)の指標として利用されるはずだったのですが、実務的には乖離している事が多いので注意が必要です。
あくまでも目安ですが、実勢価格の8割くらいになる事が多いです。
都市部を中心に選ばれた地点（標準地）に価格が付され、「毎年3月」に公表されます。
基準地価
基準地価は、公示地価に似ていますが、こちらは「都道府県」によって決定される7月1日現在の土地価格です。
公示地価の地点とは異なる「基準地」が選定されてて、一部は公示地価と共通の地点もあり、「毎年9月」に公表されてます。
路線価
路線価とは「相続税路線価」の事で、相続税や贈与税の算定基礎となる「財産評価基準」を示す1月1日現在の価格です。
公示地価の8割程度が目安とされ、それぞれの土地価格は「国税庁」が決定します。
公示地価や基準地価は「評価地点」の価格なのに対し、路線価は原則としてすべての公道（行き止まり道路を除く）に設定されており「毎年7月1日」に公表されています。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税・都市計画税や登録免許税等の算定基準となる価格で「3年ごとに評価替え」が実施されます。
原則として、全ての私有地に対し価格が設定され、各市町村（東京23区は都税事務所）の取り扱い（管轄は総務省）となっています。
公示地価の7～8割程度の価格水準である事が多いですが、実際には乖離している場合も多いです。
実勢価格
実勢価格とは、実際に取引がされた価格の事です。
取引が積み重なり、それが土地の「相場」と言われます。
他の価格が「1㎡あたりの単価」で表示されるのに対して、実勢価格は「坪あたりの単価」で表示されることが多いです。
実勢価格の注意点
実勢価格について出回っている数値にも下記の三種類の価格がありますので補足しておきましょう。
- 査定価格
- 売出価格
- 成約価格
査定価格
「査定価格」とは、不動産事業者が消費者から物件の売却査定を依頼された物件について、調査を行い消費者へ提示する価格のことです。
査定をする担当者の経験や思惑によって、価格がぶれる事もあるので注意が必要です。
また、売却の依頼欲しさに意図的に高く見積もられる事もありますし、逆に仕入れ案件であれば、相場よりも低く提示する事もあります。
売出価格
「売出価格」とは、物件を売り出す際に表示している価格の事です。
一般的には、値引き交渉を前提として値付けされている事が多く「査定価格」よりも金額は上乗せされていることが多いです。
その為、売出価格は「相場」と言えないので注意しましょう。
売買価格の事例データに注意しよう
実は、売買価格事例のデータとして収集されているのは「売出価格」であることがほとんどで、これをもとに市場動向が語られているのです。
「売出価格」は、売買が成立した「成約価格」ではありませんので、あくまでも参考価格として捉えた方が良いでしょう。
成約価格
「成約価格」とは、物件の購入者が決定し、売買が成立した価格の事です。
「成約価格」は基本的に最も参考となる価格ですが、実態として正確なデータが不動産データベースに集積されているとは言えないのが実情です。
また、何らかの事情で売り急いでいる場合、実際の相場とは乖離してしまう事例もありますので、一つの取引だけで判断するのは注意が必要です。
鑑定評価・担保評価とは？
鑑定評価
鑑定評価額とは、不動産鑑定士が土地所有者・金融機関や第三者の依頼によって算定する価格のことです。
依頼内容や評価の目的によって価格に誤差が出てしまう場合もあるので注意しましょう。
担保評価
担保評価額とは、金融機関が融資をするかどうか検討する際に、該当する土地の担保能力を評価する為の価格です。
金融機関は、独自の査定によって価格を計算する為、「実勢価格」 の8～6割の評価がされることが多いです。
まとめ
本日、解説したように土地の評価方法は、使用される用途によって様々な価格がありますので、一般の消費者には取り扱いが難しいと言えるでしょう。
実際の相場感については、信頼できる不動産エージェントに相談してみることをお勧め致します。
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