ノンリコースローン？リバースモーゲージってご存知ですか？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹（コンノヒデキ）です。
本日のテーマは「ノンリコースローン・リバースモーゲージ」についてです。
参考にして下さい。
目次
ノンリコースローン・リバースモーゲージとは？
60歳以上の方向けの住宅ローン「リバース60」という商品をご存じでしょうか。
2020年の10～12月の実績としては、前年同期比で付保件数が63.6％増加し、付保実績金額も84.5％増となったようで、大きく実績を伸ばしています。
この商品は「リバースモーゲージ」という仕組みが使われている商品です。
リバースモーゲージとは
リバースモーゲージを和訳すると「リバース」は「逆」、「モーゲージ」は「抵当権」となります。
一般的な「住宅ローン」は「モーゲージローン」と英訳されますので、この逆がリバースモーゲージということになります。
一般的な住宅ローンの逆とはどういう事なのでしょうか？
リバースモーゲージの仕組み
住宅ローンは、住宅購入の為に融資された借入額を、毎月元金と利息を一緒に返済していく仕組みです。
一方、リバースモーゲージは、毎月利息のみを支払っていき、借入人が亡くなった際に、担保にした不動産を売却して元金を支払うという仕組みです。
一般的な住宅ローンに比べてリバースモーゲージは、月々の支払に元金が含まれないので、毎月の支払金額を抑えることができます。
借入人が亡くなった後の相続発生時には、売却して一括弁済するか、あるいは相続人が一括弁済して担保にしていた不動産を残すか、といった選択も出来るようです。
ノン・リコースローンとは？
前述しましたリバースモーゲージの商品「リバース60」では、「ノンリコースローン」という仕組みを使うことが出来ます。
ノンリコースローンの仕組み
ノンリコースローンとは、相続時には売却代金さえ支払えば、借金が残っていたとしても、相続人は返済義務を免れるといった仕組みです。
担保にした不動産の価格下落リスクを「金融機関が負う」という仕組みになっています。
当然ですが、金融機関としてはリスクを減らす為に、不動産の資産価値をシビアに査定しますし、融資金額も購入価格の何割までというようにしています。
リバースモーゲージのメリットデメリット
リバースモーゲージのメリットデメリットをまとめてみました。
リバースモーゲージのメリット
- 毎月の支払いは利息のみである為、住宅ローンに比べて老後生活中の毎月の支出を減らすことが出来る。
（一般的な住宅ローンは、毎月に元金と利息を支払う必要があります） - 元金の返済は、借入人が亡くなった時に、「現金一括」か「自宅の売却」かを選択する事が出来る。
（繰上返済することも可能） - 元々の所有不動産(住宅・土地)を担保にして、自宅に住み続けながら老後資金の借入れが出来る。
- 借入人が亡くなった時には、配偶者が契約を引き継げるようにしている金融機関が多い。
配偶者の居住に関するリスクは回避出来る。 - リバースモーゲージで老後資金が借入出来る為、退職金や預貯金等の資金を残しておくことが出来る。
今までの居住環境を維持しながら、老後資金の減少を遅らせることが出来る。
リバースモーゲージのデメリット
- 長生きした場合、最初に設定された融資限度額まで資金を使ってしまうリスクあり
（借入期間は一般的に借入人の死亡時までの期間） - 生存中、担保に入れた土地・建物の価値が下落した場合、融資限度額の見直しがされるリスクあり
- 借入金利は変動金利のみのため、金利変動リスクあり
リバースモーゲージは残された家族を住まいに縛り付けない
リバースモーゲージの利用が広まっている背景には、住まいに対する考え方の変化があるように思います。
「思い出の詰まった、愛着のある我が家」といった考え方ではなく、「晩年を過ごした家」という現実的な考え方です。
残された相続人に対しては「代々引き継いで、守って欲しい」といった考えではなく「子供や孫等の子孫には余計な負担をかけたくない」といった、たとえ家族・親族であっても、独立した家族形態の考え方と言えます。
リバースモーゲージでより大切になる出口戦略を意識した住宅購入
住宅購入検討時点で、「将来の売却」も意識した出口戦略も念頭に置いて住まい探しを行う。
自分にとってのみ100点満点ではなく、第三者にとってもどうかという視点を持つ。
「売り出した際に買い手がつくのか？」
「賃貸で貸し出す場合、需要があるのか？」
といった資産価値の視点についても検討事項にいれておく必要があります。
勿論、将来の売却・賃貸の可能性を検討項目に加えるだけですので、必ず売却しなければいけない、必ず貸さなければならないというわけではありません。
リバースモーゲージを利用する際には、担保評価がしっかりと出る立地である必要があります。
担保評価が出る立地は、第三者にとっても需要がある立地と言えるわけですね。
資産価値が全てとは言いませんが、住宅購入検討時点から、出口戦略についても考えておいた方が良いでしょう。
ネガティブ情報もしっかりと教えてくれるエージェントに相談しよう
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