住宅購入で失敗しない為に知っておくべきこと
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館コンノヒデキです。
本日のテーマは「住宅購入で失敗しない為に知っておくべきこと」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅購入検討時に知っておくべきこと
住宅購入で失敗するとは
そもそも住宅購入で失敗するとはどんなことなのでしょうか？
一言で言えば、「こんなはずじゃなかった」という状態のことです。
たまに、ニュース番組で特集が組まれる「住宅ローン破産」のような状態と言えば、わかりやすいですよね。
あとは、欠陥住宅ですとか、大小あるでしょうが建物の不具合もそうです。
「そんなこと聞いてなかった！」「話が違う！」といった取引時の担当者とのトラブルもあることでしょう。
それでは、こういうリスクを回避することは出来ないのでしょうか。
正直に言いますと、100％の解決策はありません。
なるべくリスクを最小限にするには、最低限度の知識を持つことでしょう。
人がリスクと感じる要因として「知らない」ことが挙げられます。
住宅購入では、どんな問題があるのでしょうか。
- 住宅性能
- 環境
- お金
といった問題が代表例です。
住宅性能についての問題
新築住宅の欠陥住宅問題や、中古住宅であれば「雨漏れ」などが住宅性能の問題と言えるでしょう。
新築住宅は、適切な方法できちんと建築するということを建築会社だけに任せずに第3者のチェック機関を入れることで防ぐことができます。
住宅性能表示制度など公的制度の利用が望ましく、戸建ての新築の場合は「長期優良住宅基準」で建築するのが良いと思います。
中古住宅はインスペクションと瑕疵保険を活用する
中古住宅の場合は、「インスペクション(建物状況調査)」と「既存住宅売買瑕疵保険」を上手に活用すると良いでしょう。
中古住宅は、前提として何かしら不具合があるという認識を持って下さい。
キッチリと検査をして悪いところ（将来の懸念材料含む）を見つけて、それを是正することを前提として購入するのが中古住宅の正しい買い方です。
インスペクションを実施していないと、不具合が見つからずに、必要な修繕工事を行わないために「買ったらすぐに雨漏り」という事態になってしまうこともあるでしょう。
そもそも中古住宅はすでに建築されて年数が経っているものなので、経年劣化しており、きちんと調べれば、大なり小なり不具合は出てきます。
ちなみに、建築士によるインスペクションは非破壊検査なのでインスペクションでは見つけられない不具合もあります。
そういった事態に備えるのが既存住宅売買瑕疵保険です。
中古住宅購入時は、「インスペクション」と「既存住宅売買瑕疵保険」をセットで利用すれば安心して購入することができます。
環境についての問題
環境についての問題としては、マンションであれば上下階や隣室との騒音問題や、戸建て住宅であればご近所トラブルなどが挙げられます。
中古住宅の場合は売主に確認することが重要です。
売主が知っているのに隠すなど、悪意を持って情報を隠した場合は法律に抵触する違反行為となるため、なんとなく聞くのではなく、不動産会社がいる場所で正式に問い合わせすることでリスクを回避することができます。
告知書で証拠を残す
不動産売買契約書の添付書類として、告知書(物件状況報告書)という書面があり、近隣トラブル等の問題点はきちんと告知しなければならないことになっています。
物件に関する調査は担当する不動産会社の業務でもあるので、売主だけでなく不動産会社にもきちんと調査を依頼しましょう。
新築物件は少し難しいです。
何故なら、新築のご近所トラブルはこれから発生するものがほとんどだからです。
お金についての問題
住宅購入の失敗事例で一番に出てくるのがお金の問題です。
様々な要因で住宅ローンの返済が困難になり、売却を余儀なくされたり（なかには売却しても完済できず破産してしまう例も）、破産とまではいかなくても転職や出産などで生活がかなり厳しくなってしまう話はよくあります。
正直、未来のことは誰にもわかりませんので、対策ができないように思われがちですが、不動産会社があまり勧めてくれない解決策があります。
無理のない予算
住宅購入は、金額が高額過ぎて、金銭感覚がマヒしてしまう方もいらっしゃいます。
ズバリ、無理のない予算、身の丈に合った計画を立てることが重要です。
不動産業界の営業トークで「家賃並みで家が買える」というものがありますが、「今の家賃で家が買える」は大きな間違いです。
家賃と住宅ローン返済額を同じ「住居費」として捉えてはいけないのです。
同条件の物件を比較した場合、家賃よりも住宅ローンの返済額の方が安くなることが多いです。
将来の為の修繕費・火災保険料の積み立てや固定資産税・都市計画税といった税金もありますので、場合によっては家賃並みとはいかないこともあります。
基本的には、背伸びして今の家賃よりも高い住宅ローンを組んではいけないのです。
元々、支払いへの余力がある家賃で借りている、社宅、家賃補助の場合は除きます。
売りやすい物件を選んでおく
住宅購入でお金の失敗を避ける大切な考え方は、いざという時に「売りやすい家を買っておくこと」です。
未来のことは誰にもわかりません。
予期せぬ病気・失業・事故などで、今よりも収入が下がる未来はいくらでも想像できます。
しかし、将来が不安だからと言って家を買わない理由にはなりません。
収入を失う事態になったら、賃貸でも住む家を失うからです。
それでは、もし買った値段で売ることができたらどうでしょうか。
収入が減る（なくなる）という不幸に見舞われたとしても、残債が残らないように売ることができれば「ふりだしに戻る」ことが出来ます。
そうすれば、もう一度やり直すことができます。
世間で住宅ローン破産などと言われる理由は、差し迫って売却しても残債が残ってしまい、ゼロではなくマイナススタートを余儀なくされるケースです。
住宅購入は「いつでも売れる（買い手がいる）」「資産価値がなるべく下がらない」家を買うことが重要です。
勿論、職場に近いとか子供の学区域とか個人的な条件が悪いわけではありません。
しかしながら、優先順位の項目に資産価値の維持についても組み込んで判断するべきです。
また、自分好みのフルリノベーションや、郊外のこだわりマイホームにも注意して下さい。
あなたにとって100点満点の価値があるものが、第三者にも100点満点とは限らないのです。
自己都合を追及するがあまり、誰にも売れない家に手を出してはいけません。
売れない家は不動産ではなく負けると書いて「負動産」なのです。
ライフプランニングが住宅購入の第一歩
失敗しない住宅購入の第一歩は「ライフプランニング」です。
ライフプランニングで、将来の家計を「見える化」します。
人生の三大支出である「住宅支出」「教育支出」「老後支出」から逆算して予算を決めましょう。
ライフプランニングで、予算感が見えてきたら、その予算で手が出せるエリアを選定します。
中古住宅を視野に入れている方は、ある程度のリフォーム費用も考慮しておきましょう。
ここで注意して頂きたいのが、もし担当者が借入限度額ギリギリの物件を勧めてくる場合は、別の担当者に替えた方が良いかもしれません。
「〇〇さんならこれくらいの金額は全然OKですよ！」みたいに調子の良いことを言ってきます。
そういった担当者があなたの人生には興味がなく、あなたの財布にしか興味がないのです。
ちなみに、ライフプランニングや資金計画は不動産会社に相談する、銀行の相談会に参加する、ファイナンシャルプランナーに相談するなど様々なアプローチがあります。
注意して頂きたいのは、1社のみの情報を鵜呑みにしてはいけないという点です。
ライフプランニングせずに住宅購入は危険である
一番良くないのが、ライフプランニングせずに物件探しを始めてしまうことです。
将来の家計支出がわからない状態で、予算を決めてしまってはいけません。
将来何か起きた時の選択肢は、今の住宅購入が大きな影響を及ぼします。
仮に不幸に見舞われたとしても家が救ってくれる、そんな住宅購入を実現したいものです。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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