不動産の販売価格のタイミングについて
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「不動産の販売価格のタイミングについて」です。
参考にして下さい。
目次
売りたい価格と売れる価格
不動産購入を検討し始めたときに、まず理解して頂きたいのは、不動産には「売りたい価格」と「売れる価格」があるということです。
この二つの価格のタイミングについて、買主は掴んでおくべきでしょう。
売りたい価格
「売りたい価格」とは、売主側からの思いであり、例えば、売主が不動産事業者であれば、不動産を売却する事によって、利益を得る事が目的ですから、1円でも高く売りたいと考えます。
また、売主が個人の方の場合でも、住み替えの為に自宅を売りたい、住宅ローンの残債を返済するために売りたい等々、売却理由が何にせよ、やはり1円でも高く売りたいと考えます。
そう、「売りたい価格」とは、売主の一方的な希望価格なのです。
売れる価格
一方、「売れる価格」とは、買主が購入を決断した結果の価格です。
「売れた価格」の方が分かりやすいでしょうか。
買主側からすれば、1円でも安く買いたい、そう思うのが心情でしょう。
売りたい価格を売れる価格にするために
上記の「売りたい価格」と「売れる価格」には、当然、価格差があります。
それは、売主は1円でも高く売りたい、買主は1円でも安く買いたい、という相反する思いによる温度差とも言えるでしょう。
それでは、買主は、いかにこの温度差を見極めて、売主の「売りたい価格」が買主にとって買って良い「売れる価格」であるかどうかを見極めれば良いのでしょうか？
その物件のタイミングを掴む
物件として情報がでている不動産には、物件ごとに様々なタイミングがあります。
- 売り出し始めの物件
- 売り出して三カ月が経過した物件
- 売り出して半年が経過した物件
- 売り出して一年が経過した物件
- 一年以上売り出している売れ残り物件
大まかにそのタイミングを上記に上げてみましたが、一般的に、余程、人気のないエリアではない場合、相場の価格に落ち着いた物件は、問い合わせも多く、半年ほどで買い手が現れます。
これは、あくまでも相場に落ち着いた場合です。
ネットで情報を簡単に収集出来るようになった現代では、物件価格が相場よりも高いと、下手をしたら問い合わせがほどんどないという状態もありえます。
このタイミングは、売主側の仲介会社に聞けば教えてくれますが、出来れば、信頼のおける買主の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」を窓口にして、情報収集することをお勧めします。
何故なら、買主は様々な情報を確認する必要があり、その情報を自身で収集することはとても大変です。
なぜ、売主側の仲介会社に直接、聞いてはいけないのか？
売主側の仲介会社に直接聞いてはいけないのは何故か？
それは、売主側の仲介会社は、買い手も自社で見つける事が出来れば、売主と買主の両方から仲介手数料を受領する事が出来ます。
これを「両手仲介」というのですが、この「両手仲介」を最優先にする為、買い手側に公平に情報を開示しない可能性があるのです。
仲介会社は「両手仲介」が大好きです。
売主・買主のそれぞれ片方しか担当出来なかった場合は、仲介手数料は片方からしかもらえません。
それが「両手仲介」なら、利益が倍だからです。
タイミングの進行度によって売れる価格へ近づく
不動産の販売開始当初は、売主には、まだ余裕があり、強気な価格設定をすることが多いです。
不動産事業者ではない個人の人は、不動産を売却した経験はほとんどありません。
不動産投資家であれば経験値があるでしょうが、そうでない場合は、初めて不動産の売却活動を経験するわけですから、相場を不動産会社から説明されても、とりあえずは強気な設定で売り出しを開始します。
媒介契約目当てで高めの査定をする業者も
先ほど、ご説明した通り、「両手仲介」を目指すために、まずは売主から販売活動を依頼される必要があります。
その為に、査定価格を高く設定して、売却の媒介契約が締結しれもらえるようにする業者も多いです。
その手の不動産会社は、高めでもとりあえず、媒介契約を締結してもらい、「両手仲介」を成立させる為に、物件を「囲い込み」、問い合わせがないので、売却価格を徐々に下げるように仕向けていきます。
不動産バイヤーズエージェントで公平な取引を実現する
売り出しを開始したばかりの物件かどうかを「バイヤーズエージェント」に確認してもらい、もし相場なみの価格で、自分の希望条件に合致しているのであれば、購入を検討しても良いでしょう。
バイヤーズエージェントは「両手仲介」を第一義とせず、「買主の利益」を第一義とします。
是非、公平な取引を実現する為に「バイヤーズエージェント」を活用しましょう。
まとめ
- 物件には販売活動のタイミングがそれぞれある。
- 販売開始当初の物件は価格が高めであることが多い。
- 希望物件の販売活動のタイミングを掴むことによって、交渉が成功するかどうかの精度は高まる。
- 公平な取引を実現する為に「バイヤーズエージェント」を活用するべきである。
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