マンションの専有部分と共用部分とは?

マンションの専有部分

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日は不動産豆知識シリーズです。
「マンションの専有部分と共用部分」について解説していきましょう。

参考にして下さい。

マンションの専有部分の範囲

マンションは「区分所有建物」となっており、区分された各室ごとが所有権の対象です。

それでは、区分所有権の範囲がどこまでなのでしょうか?

区分所有建物の権利の種類

区分所有建物は、大まかにいうと下記の4つの種類で構成されています。

  • 専有部分
  • 共有部分
  • 専用使用権
  • 敷地の利用権

敷地の利用権とは、マンションの場合、区分所有者は、それぞれ土地に対して持分をもっており、敷地を利用する権利を持っています。

それでは、わかりにくい「専有部分」「共用部分」「専用使用権」について解説していきましょう。

専有部分

マンション等の1棟の建物を複数の個人・法人が所有する建物は「建物の区分所有等に関する法律」(区分所有法)という法律によって規則が定められています。

一棟の建物に構造上で区分された複数の部屋が、それぞれ独立して住居・店舗・事務所等の用途に使用することのできる各部分を所有する権利のことを「区分所有権」といい、各部分は「専有部分」と呼びます。

そして、この「区分所有権」の対象となる範囲が「専有部分」です。
単純にそれぞれの「部屋の内側」と考えると分かりやすいでしょう。

共用部分

共用部分」は「専有部分以外のすべて」です。
これはマンションの区分所有者全員の共有となります。
また、この「共用部分」は、「法定共有部分」と「規約共有部分」に分類されます。

法定共用部分

法定共用部分は「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき建物の部分」として定義されています。
わかりやすくり例をあげますと、廊下・階段・ロビー・エントランス・エレベーター等、各部屋の外側の配線・配管などの建物附属物にあたります。

規約共用部分

規約共用部分は、管理規約により区分所有権の対象となりうる建物の部分、すなわち「専有部分」及び「通常の所有権の対象となりうる付属物の建物」を共用部分としたものです。例えば、管理人室・集会室等を対象とします。
注意しなければならないのは、その旨を登記しなければ第三者には対抗できないという点です。

専用使用権

専用使用権とは、区分所有権の対象ではありませんが、それぞれの区分所有者が専用に使って良いという権利です。

例えば、玄関・窓ガラス・壁・バルコニー等が専用使用権の対象です。

使っては良いものの、専用使用権の場所は「あくまでも共用部分」ですので、使用するに際には、管理規約や使用細則の規定に従わなければなりません。
バルコニーや廊下は、緊急時の避難経路となりますので、他人の通行を妨げるようなものを、勝手に置いたりしてはいけません。

玄関ドア・窓・バルコニーの外側

玄関ドア・窓ガラス・バルコニーへの出入り部分は、その内側は専有部分です。
しかし外側は共用部分ですので、内側だけであれば何かを貼ったり塗ったりすることは自由ですが、外側に勝手に造作をしたり取り替えたりすることできません。

鍵

但し、玄関ドアの「鍵穴」は専有部分として扱われる為、区分所有者の責任と負担でシリンダー交換等をすることが出来ます。

壁・床・天井は?

区分所有法には明確な規定はありませんが、国土交通省が作成したマンション標準管理規約によると「天井・床及び壁は、躯体部分を除く部分を専有部分」としています。

ということで、住戸内の生活スペース「天井・壁・床に囲まれた空間」は専有部分と言えるでしょう。但し、隣戸との壁は「共有部分」ですので、基本的には、並んでいる複数の住戸を購入し、壁をぶち抜いて、1つの住戸にする事は出来ません。

壁の表面部分については、専有部分ですので、勿論、クロス(壁紙)の張替えや塗装を自由に行うことが出来ます。

床・天井については、配線・配管、床の下貼りなどの問題もありますので、判断は難しいです。

一般的には、壁紙や床材の張替えはOKですが、コンクリートは壊してはいけないといった認識で良いと思います。

リフォーム・リノベーション工事をする際には必ず事前に管理組合・管理会社に確認をとった方が良いでしょう。

まとめ

  • マンションの権利の種類は、「専有部分」「共用部分」「専用使用権」「敷地の利用権」で構成されている。
  • 専用部分とは、単純に言うとそれぞれの「部屋の内側」となります。
  • 共用部分は、区分所有者全員で共用するものであり「法定共用部分」「規約共用部分」に分かれている。
  • 専用使用権は「区分所有権」の対象ではありませんが、日常的には区分所有者が専用に使って良いという権利である。

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