マンションの買い時とは?価格・金利・家賃の影響は?

マンションの買い時とは?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「マンションの買い時とは?」です。
要因として、価格・金利・家賃という観点から考察しています。
参考にして下さい。

マンションの買い時はいつなのか?

マンションの買い時について考察する前に、東京23区のマンション価格の中期予測を確認してみましょう。

住宅マーケットインデックスのデータを元にマクロ計量モデルを構築し、東京23区のマンション価格及び賃料について2025年までの中期予測を行った。
・新築マンション価格は、2019年~2020年ほぼ横ばい、2021年以降は微減する。
・新築マンション賃料は、2025年まで緩やかに上昇する。

引用元:一般財団法人日本不動産研究所
※日本不動産研究所とは、昭和34年から不動産の調査研究・鑑定評価を行っている財団法人です。

上記データは新築マンションを対象としています。

2020年は「ほぼ横ばい」、2021年以降は「微減」ですから、数年は新築マンション市場の相場は変わらない模様です。

㎡単価の数値を見てみますと、
「2019年:106.9万円」
「2020年:107.8万円」
「2021年:107.6万円」
「2022年:106.7万円」
「2023年:105.7万円」
「2024年:105.6万円」
「2025年:105.5万円」
という予測です。

70㎡のマンションで計算してみると
2019年であれば「7483万円」
2025年であれば「7385万円」
価格差は「98万円」です。

6年で約100万円、相場が下がるという事になります。

だったら、マンションを買うのはもう少し待った方が良いのかな?とお考えの方もいらっしゃるかもしれません。

それでは、住宅ローンの金利・家賃という観点からはどうなのでしょうか?

住宅ローン金利の推移

フラット35の金利推移

マンション購入にあたっては、ほとんどの方が住宅ローンを利用します。

住宅ローンの金利は、カーローン等の他の金利に比べて低い金利で借り入れする事が出来ますが、期間は長期間にわたります。
その為、金利が0.1%違うだけで返済額は大きく変わってしまいます。

例えば、6000万円を35年で借入した場合、金利が0.1%違うだけで「約120万円」も支払額総額が変わってしまうのです。

低金利時代は続くのか

ここ数年は、かなりの低金利時代が続いています。
直近の数カ月は若干ですが、金利が上昇しました。

5年後の金利がどれくらいの水準かはわかりませんが、仮に今よりも0.1%上がっていれば、今から6年後の相場が「約100万円」下がっていたとしても、利息の増加分で住宅ローンの総支払額は増えてしまいます。

金利の上昇は、不動産購入にとって大きな影響を及ぼす事なのです。

家賃は掛け捨てである

金利の上昇も懸念事項ですが、賃貸住宅にお住いの方の場合は、家賃という問題もあります。

不動産の相場が下がるのを待っている間も、当然、家賃の支払いはあります。
家賃だけではなく、更新料もかかります。

例えば、賃料10万円の賃貸住宅に、2年更新で6年間住んだ場合の支払総額は、賃料10万円×72ヶ月+更新料10万円×3回=750万円となります。

この750万円は掛け捨てですから、返ってくることはありません。

もし、資産価値の維持しやすいマンション購入をした場合は、「貯蓄となる家」「資産となる家」となる可能性が高まります。

この場合、マンション購入後、家庭の事情やライフスタイルの変化によって、住み替えをする際には、賃貸住宅よりも少ない費用で住んでいたことになり、手元に現金が残りやすくなります。

具体的な事例「資産価値が減りにくい住宅購入」はこちらから

マンションの買い時のポイント

住宅ローンの金利・家賃の支払いといった要因がある中で、マンションの買い時とはいつなのかでしょうか?

ズバリ、ポイントは4つです。


  1. 自らのライフイベント
  2. 低金利のとき
  3. 不動産の価格が低いとき
  4. インフレのとき

自らのライフイベント

ライフイベントとは、結婚・出産等で家族構成が変わるときのことです。

低金利のとき

低金利であれば、その分、利息が少なくて済みますので、総支払額は小さくなります。

不動産の価格が低いとき

不動産価格が低いとき、こればっかりは中々判断が難しいです。

インフレのとき

インフレとは、物件が上昇傾向にあるときのこと、インフレであれば、不動産価格も上がっていくと予想されます。


上記4つのポイントの中で、2つのポイントが該当していれば、ご自身にとって「買い時」と言えるでしょう。

2019年12月時点では、いまだ低金利時代です。
もし住宅購入を検討するようなライフイベントがあるのであれば「買い時」と言えるでしょう。

マンション購入を検討されている方は、現状の低金利の住宅ローンを活用して、資産価値の減りにくい物件を選んで頂きたいものです。

弊社が提供するセルフインスペクションアプリ「SelFin」では、「資産価値」という面に着目し、駅距離や街力、管理状況などを総合的に判定するAIシステムを導入しています。

ぜひ、「SelFin」をご活用いただき、お住まい購入にお役立ていただければと思います。

物件探しの前に不動産事業者探しをしよう

不動産購入をする際には、まず物件を探す前にする事があります。
それは、不動産事業者探しです。

何故なら、不動産購入をする際に依頼する不動産事業者によって、不動産取引の公平さが違うからです。

もし、あなたの利益を第一義としない不動産事業者・担当者を通して不動産を購入してしまった場合、将来の不動産の資産価値が維持しにくい物件を買わされてしまう可能性があるからです。

是非、物件探しの前に不動産事業者探しから始める事をお勧め致します。

不動産事業者の選び方はこちらから

まとめ

  • 新築マンションの相場はしばらくは変わらない予測である。
  • 低金利の時代の今は、ライフイベントと重なるのであれば「買い時」と言える。
  • 資産価値が減りにくい住宅購入をすれば「貯金となる家」「資産となる家」となる可能性が高まる。
  • 不動産購入をする際には、物件探しの前に不動産事業者探しをするべきである。

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