不動産購入にもセカンドオピニオン
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「不動産購入とセカンドオピニオン」です。
参考にして下さい。
目次
不動産購入でもセカンドオピニオンを活用しよう
セカンドオピニオンとは、より良い決断をする為、あるいは不安を解消する為に、当事者以外にも意見を聞くことです。
日本では、病気のセカンドオピニオンがポピュラーです。
是非、不動産購入を検討している方にも、セカンドオピニオンを活用して頂きたい。
何故なら、不動産の購入は、何千万というお金が動く取引ですから失敗は許されません。
- 購入する物件に問題がないか
- 購入価格が適正なのか
- 取引においての注意点に漏れがないか
- 不動産購入後の生活に支障がでないか
等々、しっかりと把握しておかなければなりません。
消費者の方が、不動産購入をする際に上記のような情報を提供してもらうのは不動産会社です。
気に入った物件が見つかったとしても、相対する不動産会社が、自社や担当者の利益を第一義とする場合には、注意が必要です。
自社や担当者の利益を第一義とする不動産会社を選んでしまった場合のリスクと
セカンドオピニオン先について解説してきましょう。
自社・担当者の利益を第一義とする会社のリスク
自社・担当者の利益を第一義とする会社を選んでしまった場合、下記のようなリスクがあります。
- 物件のネガティブ情報を積極的に開示してくれない
- 価格交渉を積極的にしてもらえない、買主に不利な条件で取引が進む
- 不動産会社の儲かる物件を薦められてしまう
- 将来のリスクを説明してもらえない
それぞれの項目について解説していきましょう。
物件のネガティブ情報を積極的に開示してくれない
物件のネガティブ情報を積極的に開示してくれない不動産会社は、その物件を売らなければならないという事情があります。
「その物件を売れば利益が大きい」
「広告費をかけているのでその費用を回収したい」
上記のような事情がある為、どうしてもネガティブ情報を積極的に開示出来ないのです。
その物件を売れば利益が大きい
不動産会社が大好きな儲かる取引は「両手取引」です。
「両手取引」とは、売主・買主の両方から仲介手数料が受領出来る取引のことです。
売買金額が5,000万円の場合、仲介手数料は「5,000万円×3％+6万円＝156万円(税別)」です。
「両手取引」の場合、売主・買主の両方から156万円を受領出来るので「312万円(税別)」が売上となります。
同じ売買金額の取引で、利益が倍も違ってくるので、不動産会社は出来るだけ「両手取引」を目指すわけですね。
営業マンは毎月ノルマに追われていますから、この「両手取引」はとても有難い効率的な取引なのです。
広告費をかけているのでその費用を回収したい
こちらは、どちらかと言えば営業マンというよりも経営者側の発想です。
日本全国には、コンビニの数よりも多い不動産会社があるので、中々、物件の売却を依頼されるのは大変です。
その為、不動産会社は、自社が直接依頼されている物件以外にも、他社から物件情報を借りてきて、アットホーム・スーモ・ホームズといった主要ポータルサイトや自社ホームページに物件情報をたくさん掲載します。
ポータルサイトにたくさん物件情報を掲載する為には、高額な広告費がかかります。
さらには、ポータルサイトや自社ホームページにたくさん物件情報を掲載する為には、その為の人件費がかかります。
毎月の広告費・人件費を回収しなければ、赤字となってしまい、会社は倒産してしまうわけです。
その為、本当はネガティブ情報をしっかりと伝えたいけど、伝えたら買ってもらえないかもしれない。
そんなジレンマを抱えながら、取引を多数こなす必要があるのです。
中古戸建の場合
例えば、中古戸建の取引であれば、インスペクション(建物状況調査)をお勧めして、建物の状態の正確な情報を明らかにして、将来かかってくるであろうメンテンナンス項目について、しっかりと把握してもらうべきです。
しかし、インスペクションを実施したら、買ってもらえないかもしれない。
中古戸建は特にインスペクションが重要です。
戸建はマンションと違って、全て自己責任でメンテンナンスを行う必要がありますから、建物の状態を調査しないで購入するのは、とてもリスクが大きいのです。
それでも、「両手取引」が成立する状態であれば、目先の利益を優先してしまい、インスペクションを積極的にお勧めできない営業マンがまだまだいるのが実情なのです。
価格交渉を積極的にしてもらえない
買主に不利な条件で取引が進む
不動産は高額な買い物です。
買主からすれば、少しでも安く買いたいのが本音でしょう。
もしあなたが価格交渉を積極的に行わない不動産会社・担当者に交渉を任せてしまったら、数十万円～数百万円の損をすることになるかもしれません。
勿論、相手があることですので、この価格交渉はとても慎重に行う必要があります。
ただ、大きな値引きを持ち掛ければ良いというわけではありません。
何故なら、せっかく希望条件に合う物件が見つかったのに、大きな価格交渉の結果、売主側の態度が硬化してしまったら、元も子もないからです。
そうなると、交渉の結果、満額で買いますと提案しても、断られてしまうこともあり得るからです。
価格交渉は、担当者の力量が試されると言っても過言ではないのです。
両手取引が価格交渉を阻害する
売主から直接売却を依頼されている不動産会社は、どちらかと言うと価格交渉に積極的ではありません。
何故なら、いくら買主に購入意思があっても、売主が受けてくれなければ、「両手取引」は成立しないからです。
最悪の場合、売主から売却の依頼を取り下げられて、別の不動産会社に鞍替えされてしまうこともあるからです。
そうなると、「両手取引」どころか、他社に客付けしてもらった場合の「片手取引」にも加わる事が出来ず、売上は「0円」となってしまいます。
当然ですが、売主は出来るだけ高く売りたいと思っています。
売主側の不動産仲介会社は、売主側の味方をしないと、売上が上がらないのです。
売主から売却を任せてもらっていれば、他社が客付してくれた場合、売主からは仲介手数料が受領出来ます。
売主側の不動産会社が価格交渉に積極的になれないのは、上記のような事情があるのです。
売主から直接売却を依頼されている不動産会社を通して取引を進める場合、どちらかという売主に有利な条件で進められてしまうのです。
不動産会社の儲かる物件を薦められてしまう
前述しました通り、不動産会社は効率的に仲介手数料が受領出来る「両手取引」を出来るだけ成立したいと考えています。
両手取引が成立する物件とは、下記の通りです。
- 個人の売主から直接売却を依頼されている物件
- 不動産会社が売主の物件（新築戸建て・リフォーム・リノベーション済物件）
個人の売主から直接売却を依頼されている物件
土地・戸建・マンションのどれであっても、売主から直接売却を依頼されている物件は、自社で買主を見つけることが出来れば、「両手取引」が成立します。
不動産会社が売主の物件
不動産会社が売主の物件（新築戸建て・リフォーム・リノベーション済物件）の場合は、事前に売却を依頼されていなくても、購入検討者を案内して契約を成立させることが出来れば、売主である不動産会社から仲介手数料を受領する事が出来ます。
不動産会社が売主の物件は、不動産会社のみが閲覧出来る不動産データベースに情報が掲載されています。
そこから、物件情報を抽出して消費者に情報提供するわけです。
契約までこぎ着ければ「両手取引」の成立です。
将来のリスクを説明してもらえない
将来のリスクとは、不動産購入後に生活が破綻しないか、住み替えへの対応が出来ている物件なのかです。
不動産購入後に生活が破綻しないか
例えば、住宅ローンについてです。
「借りられる金額」と「借りて良い金額」は違います。
いくら金融機関の承認がおりても、将来的に返済が滞れば元も子もないのです。
不動産購入後のランニングコストをしっかりと把握しているかどうかも重要です。
変動金利で家賃並みという甘めの資金計画になっていた場合、将来の金利上昇リスクに注意が必要です。
損害保険も最低限ではなく、しっかりと有事の時に頼りになるプランに入るべきでしょう。
例えば、地震による火事の損害は、火災保険では保険金がおりません。
「地震を起因とする損害」は地震保険に加入しておかなければ、雀の涙ほどの少額の保険金しかおりないのです。
住み替えへの対応
一生、同じ住宅に住む保証はありません。
転勤・子供の進学・親御さんの介護・離婚等で住み替えを余儀なくされることも想定しなければなりません。
お子さんが独立したあとの「世帯人数に合わせた住み替え」という選択肢があることも考えておく必要があるでしょう。
自己資金0円での新築物件の購入、物件価格を超えるオーバーローンによる購入、資産価値を重視しない購入は、将来の住み替え時のリスクとなります。
参考記事をご参照ください。
セカンドオピニオンはバイヤーズエージェントを活用する
買主に徹底的に寄り添う代理人
弊社は、全国550社を超える不動産・建築事業者が加盟している『リニュアル仲介』というサービスの提供を行っています。
現在、買主様の利益を真剣に考えているプレーヤーが不在の不動産業界の姿勢に疑問を感じ、
徹底的に買主様に寄り添う「バイヤーズエージェント」として活動中です。
バイヤーズエージェントとは「買主の為の代理人」のことです。
バイヤーズエージェントは、買主の利益を第一義します。
その為、物件のネガティブ情報を積極的に開示します。
セカンドオピニオンを受ける事も多く、弊社に乗り換えが出来ない段階の方も多くいらっしゃいます。
その場合は勿論、一切の手数料を受領しておりません。
ポータルサイトには注意が必要
多くの方が、ポータルサイトから物件情報を収集しています。
しかし、ポータルサイトから問合せをすると、その先に待ち構えている不動産会社・担当者はあなたの味方ではない可能性が高いです。
ポータルサイトは広告である
ポータルサイトは広告ですから、ネガティブ情報が分かりづらい作りになっています。
ネガティブ情報こそ、しっかりと把握しておく必要があるのに、目立つのは「物件の良い所」ばかりなのです。
不動産テックツールでポータルサイトを丸裸
セルフィンは、ポータルサイト上の物件のネガティブ情報が一目でわかるようになる便利ツールです。
不動産事業者は良い情報ばかり伝え、悪い情報を正確に伝える事業者が少ないのです。
セルフィンは、ビックデータやオープンデータをベースに機械学習を繰り返し、不動産の最適価格やリスクなどを瞬時に判断します
ポータルサイトは閲覧だけにとどめる
ポータルサイトは悪いところばかりではありません。
間取り・写真等の画像が豊富ですから、これを活用しない手はありません。
ポータルサイトで物件のアピールポイントが掴めたら、上記の不動産テックツール「セルフィン」でネガティブ情報を把握しましょう。
家を買うなら知っておきたい情報セミナーで理論武装してみませんか？
弊社は、不動産購入をする上での基礎知識を無料で学ぶ事が出来る「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」をご提供しています。
セミナー当日は、物件の売り込みや押し売りは勿論ありません。
2時間目一杯に、不動産について基礎知識・不動産業界の仕組みについて解説しておりますので、物件を売り込んでいる暇はないのです。
セミナーで学べること
- 「貯蓄になる家」「負債になる家」
- 「不動産の資産価値とは？」
- 「生き残る街」「捨てられる街」
- 「買ってはいけない物件」
- 「バイヤーズエージェントって何者？」
- 「不動産の買い時はいつ？」
- 「家余り 人口減少時代の家探し」
- 「不動産業界の仕組み」
- 「不動産営業マンの思考」
- 「不動産事業者が大好きな儲かる物件とは？」
- 「コロナウイルスの住宅購入への影響」
不動産業界歴15年の現役エージェントが、現場の裏話を交えながらレクチャーさせて頂いております。
ご満足頂けなかった場合は、今後一切のご連絡をしないことをお約束しております。
不動産会社の選び方
参考までに不動産会社の選び方をまとめた記事をご紹介しておきますのでご参考にして下さい。
まとめ
公平な不動産取引を実現する為に、セカンドオピニオン先として、積極的に不動産バイヤーズエージェントを活用しよう。
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