住宅ローンの完済年齢が上昇している！？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅ローンの完済年齢」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅ローンの完済年齢が上昇傾向
日経新聞に気になる記事がありましたのでご紹介します。
定年退職後も住宅ローンを返済し続ける高齢者が増えそうだ。日本経済新聞が住宅金融支援機構のデータを調べたところ、2020年度の利用者が完済を計画する年齢は平均73歳と、20年間で5歳上がった。借入時の年齢や金額が上昇しているためだ。70歳まで雇用が継続されても年金生活は不安定になりかねない。貸し手も借り手も老後リスクを吟味する必要がある。
引用元：日本経済新聞 「住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳、年金生活安定せず」
記事によると、2000年度の平均完済年齢は「68.3歳」でしたが、2020年(4~7月)の利用者のデータでは「73.1歳」となったそうです。
完済年齢が高齢化している要因
住宅ローンの完済年齢が高齢化している要因は、主に4つです。
※日経新聞の記事では3つとなっていますが、項目を整理し追加しました。
- 晩婚化
- 住宅価格の上昇
- 超低金利時代
- 返済期間の長期化
晩婚化
晩婚化が進んだ結果、持家を購入するきっかけである「結婚」「出産」が遅くなったのです。
結果、持家を購入する年齢が上昇し、それは借入時年齢の上昇に繋がります。
2000代前半の借入時年齢は「平均37・38歳」、2013年度以降は「40歳代」となり、2020年度は「平均40.4歳」、20年で3歳高くなりました。
住宅価格の上昇
東日本大震災の復興需要・第二次安倍政権のアベノミクス・東京オリンピック2020等の影響により、住宅価格が上昇しました。
首都圏の新築マンションの価格は、2010年から2019年にかけて「約30％」上昇し、首都圏の公示地価・基準地価平均も、2010年から2020年にかけて「約30％」上昇しました。
超低金利時代
日銀の「ゼロ金利政策」や「マイナス金利政策」により、近年はまさに「超低金利時代」と言えます。
フラット35の金利で見てみますと、2009年3月は「2.99％※」、2020年10月は「1.10％※」です。
4000万円の借入（35年返済の場合）
- 金利2.99％の支払額：153,716円/月
- 金利1.10％の支払額：114,788円/月
月々の支払額の差は「38,928円」、年間で「467,136円」、35年間で「16,349,760円」となります。
超低金利時代になった為、頭金を減らして多めに借りる人が増加したのです。
そして、低金利の為、借入出来る金額も増えました。
返済期間の長期化
上記の3つの要因の結果、返済期間が長期化しました。
借入期間の上限を引き上げる金融機関も出てきました。
一般的には、35年が上限ですが、40年や50年という商品も登場しています。
親子リレーローンも、住宅ローンが長期化する仕組みと言えます。
完済時年齢も上限の引き上げの動きがあるようです。
ソニー銀行は85歳、フラット35でも80歳未満から85歳未満にするという要望が出ているようです。
老後破産予備軍にならない為に
三菱総合研究所の推計では、60歳で残高が1千万円を超すと「老後破産予備軍」になる。主に1990年代に借りた人の1割がこれに該当し、20年後は2割以上になる。
引用元：日経新聞 「住宅ローン完済年齢上昇 平均73歳、年金生活安定せず」
上記の記述のような老後破産予備軍にならない為には、どうすれば良いのでしょうか？
間違った予算の決め方
間違った予算の決め方は、不動産会社や金融機関の言いなりで「借入可能限度額」で予算を組むことです。
不動産会社は、物件価格を上げる為に「借入可能限度額」で提案してくるかもしれません。
金融機関は、利息が売上ですから、なるべく多く借りて欲しいのです。
正しい予算の決め方
予算は「無理なく支払える金額」と「金利」と「借入期間」で考える。
無理なく支払える金額の算出方法
人生においての「三大支出」から逆算しましょう。
三大支出とは「住宅支出」「教育支出」「老後支出」のことです。
ライフプランニングで三大支出を見える化
弊社、江戸川不動産情報館では、セミナーや面談時に「不動産購入は、あくまでも手段であって、目的であってはいけません」と必ずお伝えしています。
不動産を買う事は「ゴール」ではなく、むしろ不動産を買ってからが「スタート」なのです。
ライフプランニングで、三大支出である「住宅支出」「教育支出」「老後支出」を見える化し、その結果を踏まえた上で購入物件や住宅ローンの借入額等の「予算」を検討するべきなのです。
ライフプランニングでわかること
- 住宅購入後にかかるランニングコスト
- 住宅ローンの返済プラン
- 住宅ローンの返済推移（グラフで見える化）
- 将来の家計収支・貯蓄額を予測して、老後の家計を見える化
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産・住宅関連の情報を発信していきます。
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。
勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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