コロナ禍でも住宅を購入する理由とは!?

コロナ禍でも住宅を購入する理由とは!?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「コロナ禍でも住宅を購入する理由とは!?」です。
参考にして下さい。

コロナ禍でも住宅を購入する理由

コロナ禍でも、実需用※の不動産市場は活況状態が続いています。
※実需用とは、実際に自分や親族が居住する為に購入すること

下記の記事では、実際の不動産市場の数値を解説しています。

人気エリアの物件は在庫不足で品薄状態である為、希望の物件は見つけにくく、いざ見つかったとしてもすぐに売れてしまいます。

それでは、コロナ禍で住宅を購入する方達は、どのような要因で購入を決断しているのでしょうか?

超低金利と住宅ローン控除の恩恵

コロナ禍の今でも、不動産市場が活況なのは、超低金利の住宅ローン、超大型の住宅ローン控除があるからです。

この2つの恩恵がコロナ禍の不安に勝り、それが住宅購入者が減らない大きな理由だと考えられます。

超低金利時代

不動産市場は、在庫不足で品薄な為、人気エリアの場合は価格が上昇しています。

それなのに売れ続けているのです。

理由は、超低金利時代だからです。

例えば、2009年3月の東京都の中古マンションの平均価格は「3,094万円」、2021年2月の平均価格は「4,727万円」です。
※データ引用元:公益財団法人 東日本不動産流通機構「レインズデータライブラリー

条件はまったく同じではないにせよ、約1,600万円も上昇しています。

一方、金利を見てみると、2009円3月のフラット35の金利は「2.98%」、2021年2月は「1.12%」です。
※データ引用元:住宅金融支援機構「フラット35借入金利の推移

結果、毎月の返済額は35年返済で「約1.7万円」の上昇となりました。

物件価格が1,600万円も上昇しているのに、返済額は2万円を切ったくらいしか上昇していません。

利息総額で比べると、2009年3月よりも2021年2月の方が「約900万円」も利息の負担が少ないのです。

購入価格自体は上昇していても、毎月の返済額はそこまで上昇していない、総利息総額はむしろ大幅に減少しています。

だから、相場が上がっているのに、買い控えどころか、市場は活況状態が続いているわけですね。

2009年3月
2021年2月
  • フラット35金利1.12%※借入期間21年以上・団信除く(-0.2%)
    ※引用元データ:住宅金融支援機構「借入金利の推移平成29年10月以降
  • 東京都にある中古マンションの平均価格4,727万円
    ※引用元データ:公益財団法人 東日本不動産流通機構「月例速報Market Watch2021年2月度
  • 総返済額は57,160,459円
  • 総利息額は9,890,459円
  • 月々の返済額は136,096円
対比
  • 物件価格は①2009年3月から約1,600万円上昇
  • 総利息額は①2009年3月から約900万円減少
  • 月々の返済額は①2009年3月から約1.7万円上昇

住宅ローン控除の恩恵

住宅ローン控除とは、正式名称は「住宅借入金等特別控除」と言います。

個人が住宅を新築したり、新築または中古の住宅を購入したり、現在住んでいる住宅の増改築をした際に、金融機関等から「返済期間10年以上の融資」を受けて住宅の取得等をした場合に、年末の借入残高の1%が所得税・住民税から一定期間控除される制度です。

適用要件等の詳細は国税庁のHPをご参照下さい。

簡潔に恩恵について説明しますと、10年間、消費税課税物件(業者売主)であれば「最大40~50万円/年」、消費税非課税物件(個人間売買)であれば「最大20~30万円/年」が戻ってきます。

消費税課税物件の場合は、控除期間は3年間延長されて、①借入金年末残高×1%と②建物消費税増税分(2%)÷3年のいずれか少ない金額が戻ってきます。(2021年7月現在)

そもそも、その分の所得税と住民税が課税される年収である必要がありますが…

つまり、超低金利時代である為、変動金利であれば利息を上回る1%が10年間は戻ってくるのです。

フラット35であっても、利息の大部分の負担額が10年間戻ってきます。

この恩恵が購買意欲の向上に繋がっていることは間違いないでしょう。

ちなみに、まだ確定ではありませんが、2022年度にはこの住宅ローン控除の縮小が検討されるようですので注意が必要です。

コロナ禍で生活環境向上を求める

コロナ禍による自粛ムード、そもそも緊急事態宣言や蔓延防止等重点措置で外出が減った、テレワーク・リモートワークでワークスペースの確保をしたい、といったこともあり、自宅の生活環境向上を求める方が増えました。

結果、賃貸ではなく設備のグレードの高い住宅購入を検討している方が増えています。

賃貸でも売買でもリスクは同じ!?

賃貸に住み続けても家賃の支出がある。
そして賃貸の場合は、支払いに終わりはない。

住宅を購入すれば、将来売却すれば換金化出来る。

「だったら賃貸だろうが購入だろうが、どちらにしても収入減のリスクはあるのだから、超低金利なのでいっそのこと購入を選択しよう」と考える方が多いようです。

実際はそう単純なことではないのですが…

私は、買い手の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として活動しますが、安易な住宅購入は、将来の自分の首を絞める事になると考えています。

何故かというと、例えば、価格の安さと広さに魅かれて、郊外で駅から遠い物件を買ったとしましょう。

その物件が将来に換金がしやすいかどうかまで検討して決断しているのか?

安易に家賃並みでマイホームといった文言に踊らされて決断していないか?

これから、日本の人口は大きく減少していきます。
少子高齢化により住宅を買う一次取得者層も減少し、当然生産年齢人口も減少です。
一方、空家は増加していきます。

政府は、各自治体に「立地適正化計画」の作成を促しています。

立地適正化計画では、「居住誘導区域」「都市機能誘導区域」といった区域の選別が行われます。

これからの日本はそういう社会になるのです。

そんな中、安易に郊外を選ぶと後で取返しのつかないことになるかもしれないのです。

住宅購入後のランニングコスト

家賃並みといった表現には注意が必要です。

多くの不動産広告での家賃並みという表現は「変動金利で計算」「諸費用を除いた借入金額」「住宅ローン以外のランニングコストを加算していない」といった条件で返済例が掲載されています。

まぁ、目を引かなければ広告として成り立ちませんから仕方がない事かもしれませんが…

住宅を購入すると、住宅ローンの返済以外にも様々なランニングコストがかかります。

まず固定資産税・都市計画税という税金、あとは建物の修繕費用の積立も必要です。
有事に備える為の損害保険料の支払もあります。

マンションの場合は、管理費と修繕積立金がかかります。
マンションの場合でも修繕積立金の他に居住スペースである専有部分の為の修繕費も別途積立ておく必要があります。

まとめ

コロナ禍でありながら、住宅市場は活況です。

低金利、住宅ローン控除、生活環境の向上、といった要因があるからです。

しかしながら、安易に住宅購入を決断してはいけません。

住宅購入検討時には、しっかりとライフプランニング・資金計画を実施して、無理のない返済計画で購入すること、そして将来の資産価値という観点もしっかりと検討した上で決断しましょう。

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金野秀樹

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