住宅ローン自己資金と金利優遇について
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅ローン自己資金と金利優遇」についてです。
参考にして下さい。
目次
住宅ローン自己資金と金利優遇の関連性について
2021年現在は、空前の低金利時代です。
いずれ、あの時代の金利は異常に低かったなんて言われる時代がくるかどうかはわかりませんが…
実に6割以上の方が変動金利で借りているようです。
ネットで検索してみますと、ネットバンクであれば変動金利で0.3％代の商品も出ています。
メガバンクでネット経由ですと0.475％といったように、とにかく金利の優遇合戦が繰り広げられています。
そこで本日は「自己資金と金利優遇の関連性」について解説していきましょう。
ネットの金利は広告 誰もが最優遇金利では借りられない
誰もが、前述したような0.3~0.4％代の金利で実際に住宅ローンを借りられるのでしょうか？
はっきり言いますと、よほど属性(勤務先・勤続年数・年収等)が好条件でない限り、自己資金は最低1割くらいないと最優遇では借りられないことが多いです。
自己資金は多ければ多いほど、金融機関としては安心材料となりますので、金利優遇にも繋がるわけです。
しかしながら、やみくもに自己資金を多くいれるというのも「賢いやり方」ではありません。
この辺の判断は、ライフプランニング・資金計画を行って見える化した方が良いでしょう。
何故なら、いくら低金利で住宅ローンを借りたとしても、生活費や教育費等に困って高利な別のローンを借りてしまっては本末転倒だからです。
どうしても、ネットで低い金利を見ると期待してしまうのですが、現実はそう甘くないわけです。
金利優遇に対する金融機関の考え方
住宅ローンの本審査では、本人の属性や他の借入状況(個人信用情報)だけではなく、購入する不動産(土地建物)自体の担保評価も行われます。
なぜなら金融機関は、購入する不動産を担保として登記簿に抵当権設定を行い、その住宅購入資金を貸し出すからです。
金融機関としては、数千万円というお金を貸し出すわけですから、いかに借入者が信用出来そうな属性であっても、最終的にしっかりと元金と金利が回収出来るように、最後の手段の為に保険をかける。
それが「抵当権の設定」です。
担保評価は競売への備え
借主者が住宅ローンを滞納し返済が滞ってしまった場合は、抵当権を設定した不動産(土地建物)は競売にかけられて、落札されたお金によって、住宅ローンに穴埋めされます。
その為、その不動産(土地建物)にどれくらいの担保評価がつくのかは、とても重要なのです。
金融機関にとっては、本来であれば「貸した金額」と「担保評価額」は、最低でも釣り合っていることが望ましいのですが、自己資金が少ない場合は、実際にはそうなることは少ないです。
何故なら、担保評価の金額と市場相場で売買されている金額は、乖離していることがほとんどだからです。
笑い話ですが、経験の浅い金融機関の新人担当者が私に「売買金額と担保評価額がとても乖離していますがどうしてですか？」なんて、聞かれたこともありました^^;
金融機関としては、出来れば担保評価額の方が高額である方が安心なわけです。
担保物件の方が安価となると、競売の時に収支がマイナスになってしまいます。
従って金融機関としては、安心して貸せる条件(好属性・自己資金が多い)であれば、「金利は最優遇」となりますが、リスクが大きい条件の時には「最優遇は出来ない」となります。
こういう事情から金利優遇に差が出てくるわけですね。
自己資金が多い場合
購入する側からすれば、購入する不動産(土地建物)に対して「どれだけの自己資金を投入するか」ということになってきます。
ここでいう自己資金とは、物件本体部分に投入出来る資金の事で、諸費用などは別途用意しておく必要があります。
例えば、4,000万円の不動産を購入する場合に、自己資金として「1,000万円」を投入出来るのであれば、住宅ローンの借入は「3,000万円」で済みます。
金融機関としては、もし返済が出来なくなっても、4,000万円の物件が残るわけですから、「金利は最優遇でOK」となるわけです。
金融機関にとっては「ローリスク・ローリターン」になるわけです。
このように自己資金を多く投入してくれる方は、金融機関にとっては安全に確実に利益が得られる好条件のお客様となるわけです。
自己資金が少ない場合
一方、自己資金がない為、4,000万円全額を借り入れしなければならない、さらには諸費用まで住宅ローンに組み込みたいという方もいらっしゃいます。
この場合を「オーバーローン」と呼びます。
金融機関としては「返済が滞った時は赤字覚悟」での融資となります。
その高いリスクに見合った大きなリターンを確保する為に、金利優遇が少なくなり、貸出金利が高くなるわけです。
「ハイリスク・ハイリターン」ということですね。
住宅ローン融資額に対して、担保評価がどれくらい余裕があるのかを「担保余力」と言いますが、それが自己資金の投入によって大きくなるほど、金利の優遇がしやすくなるというわけです。
担保余力の考え方
担保余力をどのように金利に反映させるかは金融機関によって異なります。
同じ金融機関でも、数年の間に方針は変わります。
景気が悪い時期であれば、どこの銀行も担保余力を重視していますが、逆に景気が良い時期であれば、自己資金なしでオーバーローン融資でも喜んで貸出してくれる場合もあります。
金融機関の態度が降り戻される期間は短く、銀行によって融資のスタンスが異なったりすることもあります。
銀行に直接聞く事も出来ますが、まずは信頼出来る不動産エージェントに相談してみて下さい。
悪く言うつもりはありませんが、金融機関としては出来れば自分のところで借りて欲しいという考えがありますから、公平な提案をしてもらえるかどうかはわからないのです。
勿論、なかには他行のこともしっかりと教えてくれる担当者の方もいらっしゃいますが、中々出会うのは難しいのが現実です。
単身男性への融資が厳しくなった？
昨今では、単身者、特に男性への融資がかなり厳しくなっています。
物件本体価格の1～２割の自己資金を投入出来ないと融資をしてくれない金融機関が増えましたので要注意です。
住宅ローンの審査は、年収だけでは判断は出来ません。
勤務先、勤続年数、年齢、自己資金等々複雑ですので、少しでも不安のある方は早めに相談されることを推奨致します。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
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【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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