住宅ローンが借りられない物件とは!?

住宅ローンが借りられない物件とは!?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「住宅ローンが借りられない物件」についてです。
参考にして下さい。

住宅ローンが借りられない物件

住宅ローンの審査では、借入希望者自体の属性(勤務先・勤続年数・年収・他の借入状況・個人信用情報等)の他に、購入希望の物件への担保評価も行います。

金融機関は、万が一返済が滞ってしまったときの為の保険として、物件に対して抵当権を設定します。

最悪の場合、抵当権を実行して競売を申し立てて、債権の一部に充当するわけです。

市場価値の低い物件

市場価値の低い物件の場合、金融機関としては保険としての役割を果たせないと判断して、住宅ローンの借入の承認を出しません。

例えば、長屋形式のようなテラスハウスの1区画といった物件です。

こういった物件は、人気が無く流通性がない為、将来売りにくいと評価されてしまうのです。

結果、住宅ローンを借入することは出来ません。

床面積が小さい物件

床面積が小さい物件も評価が低くなります。

建物基準として、昔は40㎡以上なければ否決というのが常識でした。

金融機関によっては、現在でも「40㎡以上」という基準があります。

ちなみに、住宅金融支援機構の「フラット35」は、30㎡から融資対象です。

何故、床面積の小さい物件は、敬遠されてしまうのかと言いますと、床面積の小さい「ワンルームマンション」「コンパクトマンション」を住宅ローンで購入し、賃貸で人に貸す「収益物件」とすることが目的ではないかという懸念があるからです。

悪徳な不動産事業者は、この手法で収益物件を販売します。

住宅ローンというのは、あくまでも自己や家族親族が居住する為の物件購入の為の融資です。

金利も大きく優遇されています。

人に貸す収益物件のつもりで購入する場合は、それは不動産投資になるわけですから、その場合、住宅ローンの低金利ではなく、アパートローンの金利(3~4%以上)で貸出されなくてはいけないのです。

最近は、単身者、特に男性に対しての住宅ローン審査がかなり厳しくなりました。

違法建築物件

「建物」自体で見てみますと、建ぺい率や容積率がオーバーしている違法建築の物件には、近年、ほとんどの金融機関で住宅ローンが通らなくなりました。

1990年代以前の中古戸建は、建ぺい率や容積率がオーバーしていることが少なくありません。

こうなると、違法建築物件となり、中古戸建を検討されている方は、特に注意が必要です。

10年以上前であれば、多少の違法状態であれば寛容でした。

例えば、「容積率オーバーでも10%くらいなら大丈夫」という金融機関もありましたが、最近では、ほんの少し1%でもオーバーすると「否決」となってしまいます。

登記上の種類にも要注意

登記簿上の種類にも要注意です。

登記上の種類には、建物の主たる用途が記載されています。

種類の種別は、例えば「居宅」「店舗」「共同住宅」「事務所」といった感じです。

床面積の小さい中古マンションの一部屋を居住用で購入しようとした場合に、登記上の種類が「事務所」となっていると、住宅ローンは否決されてしまうこともあるのです。

融資対象は、あくまでも居住用の不動産でなければならないということなのです。

流通性のある築古物件は融資対象になる?

逆に築古のマンションに対しては、かつては厳しい評価がされていましたが、最近は流通性があって、資産性が低くなければ融資してくれる金融機関も出てきました。

築40年・50年という築古マンションを購入するときに、住宅ローンが組めないというのでは、ますます築古マンションの流通性が悪くなってしまいますし、建替も難しいという状況もありえますから、マンションの築年数については住宅ローンの審査の際に考慮しないという金融機関もわずかですがあります。

管理状態も審査対象

築年数を緩和する代わりに、管理状況や長期修繕計画をチェックされることが増えました。

また旧耐震基準のマンションで、緊急輸送道路沿いに建っている場合は、耐震補強工事が実施されていなければ、融資対象外という金融機関もありますので注意しましょう。

まとめ

「40㎡未満」「旧耐震」「違法建築」といった物件を検討する場合は、住宅ローンが使えないこともありますので注意しましょう!


江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。

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金野秀樹

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