住宅購入 申込前にやるべきことTOP3
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入の申込前にやるべきことTOP3」です。
参考にして下さい。
目次
住宅購入 物件申込前にやるべきことTOP3
不動産・住宅購入時には、購入決断の判断材料として、予め把握しておいた方が良いことがたくさんあります。
しかしながら、売買契約を終えてから動き始める方という方も多く、「事前に把握していたら契約しなかったのに…」という残念な状況の方もいらっしゃいます。
弊社は、セカンドオピニオンサービスをご提供しておりますので、そういった方のご相談をお受けすることがございます。
正直、契約前に問合せしてもらえていれば…
といったご相談もなかにはございます。
万が一、契約後に解除ということになれば、取引の進行状況・タイミングによっては、手付金放棄・違約金を支払って解除、といったことにもなりかねません。
ポジティブな気持ちで住宅購入を進めていたのに、まさかの展開…
数百万円の高額な金銭を失って、住宅購入の計画は振り出しに戻ります。
手付金や違約金の支払によって、住宅購入計画が頓挫してしまうこともあることでしょう。
申込から契約までは猶予がほとんどない
物件への申込を行ったら、他者に取られないように、可能な限りの最短スケジュールで売買契約まで進行していくのが、不動産取引の一般的なスケジュール感となります。
つまり、申込後は思った以上に早いスケジュールで進行していくのです。
平均で「一週間以内」です。
なかには、申込当日に契約なんてことも…^^;
不動産会社に言われるがままに、あれやこれやと流されて、気が付いたら売買契約日が設定されていた…
なんてことにならないように、今回は物件への申込前に最低限やっておくべき事項を3つご紹介致します。
- 担当者の選別
- ライフプランニング・資金計画（住宅ローン事前審査含む）
- ネガティブ情報の分析
それでは、それぞれの項目について解説していきましょう。
担当者の選別
まず、前提条件としては、物件情報は不動産データベース「レインズ」で共有されています。
上記のような仕組みとなっておりますので、不動産取引を依頼する担当者は、消費者自身で選別することが出来るのです。
100％の物件が共有されているわけではありませんが、自分の判断で担当者を選ぶことが出来ます。
住宅購入が上手くいくコツは、担当者の良し悪しと言っても過言ではありません。
そんな大事な担当者選びについて、おざなりになっている方がとても多いのです。
そもそも、日本の不動産市場の仕組みがそうさせているという問題が大きいのですが…
不動産市場はレモン市場である
不動産市場は「レモン市場」です。
レモン市場とは？
「レモン市場」とは、固い皮で覆われている「レモン」は、皮をむいてみないと品質がわからないという例えから用いられる言葉です。
つまり、事業者と消費者の間に大きな情報格差があるという例えなのです。
不動産市場は、事業者(不動産会社)と消費者との間の情報格差がとても大きい市場です。
その為、前述しました通り、申込から契約まであれよあれよと言う間に、物事が進むことが少なくありません。
私は、契約前にネガティブ情報を積極的に開示することを持ち味としていますが、多くの不動産会社は、言われなければ言わないという姿勢の会社が多いのが実情です。
それでは、何故言われなければ言わないのでしょうか？
ネガティブ情報を言ったら契約してもらえない
まず、正直にネガティブ情報を開示した結果、購入を見送られてしまうのを恐れている担当者が多いです。
あるいは、ネガティブ情報かどうかも、そもそも分かっていない。
後者は論外ですが、なかには素人に毛が生えただけのような担当者も多く存在します。
自分の身は自分で守る
とても残念なことですが、「性善説」は不動産市場には通用しません。
その為、自分で最低限度の不動産の基礎知識を習得しておく必要があります。
まずは、書籍・セミナー・YouTubeといった様々なコンテンツを利用して、基礎知識を習得しましょう。
しかしながら、注意が必要なのは、前述しました書籍・セミナー・YouTubeの内容はあくまでも一般論でしかない事が多く、個別事情には通用しないケースが多いです。
- 書籍だったら買ってもらうため
- セミナーだったら集客や受講料のため
- YouTubeであれば集客や再生数のため
といったように、それぞれのコンテンツの目的を達成する為に、過激な内容のものも散見されます。
とは言うものの、弊社もWEBセミナーをご提供しておりますが^^;
弊社のWEBセミナーでは、現役の不動産エージェントが、他に公開しないクローズされた場で、実情も踏まえながらレクチャーしておりますので、一般論だけではなく、より具体的な内容に踏み込んでおります。
※対応エリア「一都三県(東京都江戸川区から概ね片道1時間以内)」で購入・売却をご検討の方であれば無料で受講可能です。それ以外のエリアの方は受講料：11,000円(税込)となります。
それでは、何故前述したようなコンテンツで勉強する必要があるのでしょうか？
不動産用語に慣れる
どの市場でもそうですが、不動産市場には専門用語が多数存在します。
例えば、
- 建ぺい率
- 容積率
- 敷延
- 再建不
- 建売
- 手付金
- 申込金
- 金消
- フラット35
- ローン特約
- 属性
- 個信
- 事前・本審
- 決済
- 登記
- 表示・滅失
- 団信
- 担保
- 瑕疵担保責任
- 契約不適合責任
- 重説
- 元付業者
- 客付業者
といった感じです。
勿論、消費者の方がこれらの専門用語の意味を全て理解する必要はありませんが、様々なコンテンツで不動産用語に慣れておくことによって、担当者の営業トークに騙されづらくなります。
自分の専門外の言葉で、色々と説明されると思考停止状態となり、無防備となりませんか？
ましてや、自分が気に入った物件についての説明ですと、消費者の方は盲目になりがちです。
住宅購入は、恋と一緒で盲目になりがちなのです^^;
私は、セカンドオピニオンを依頼されることが多いのですが、忖度なしにはっきりとネガティブ情報をお伝えすると、消費者の方のなかには、それを受け入れられず、どうにか良い評価をしてもらおうとする方がいます。
これでは、何のためのセカンドオピニオンかわかりませんよね…
不動産の基基礎知識を身に付けたら担当者を選別しよう
基礎知識を習得したら、不動産・住宅購入を行う上で頼りにする担当者を選別しましょう。
物件情報を送ってくれる、内見に同行してくれる、ということではなく、ネガティブ情報をしっかりと開示してくれるかどうかが重要なポイントです。
大手だから安心、地元で有名な会社だから安心、会社の規模が大きいから安心、という問題では決してありません。
優秀な担当者が、大手・地元で有名な会社・会社の規模が大きい不動産会社に在籍しているとは限らないのです。
勿論、上記のような会社にも優秀な担当者は多くいることを願いますが、その担当者を引き当てることが出来るかどうかは、はっきり言って「運」なのです。
- 自分で調べて裏を取るから、不動産会社の担当者の力量なんて気にしない、だから最新の物件情報を提供してくれる会社の担当者に依頼する。
といった考え方をされているとしたら、とても危険ですよ。
なぜなら、優秀な担当者である事と、物件情報のスピードは＝（イコール）ではないからです。
物件情報の提供が担当者の仕事という時代は終わりました
物件情報は、ポータルサイトやAIによる自動物件紹介サービスを利用すれば、簡単に収集出来る時代です。
弊社も物件情報の提供は、完全自動化しております。
ですから、もはや物件情報の提供は、営業マンの仕事ではないのです。
しつこく何度も言って恐縮ですが、大事なことは「ネガティブ情報を積極的に開示するか否か」です。
消費者はプロには敵(かな)いません
残念ながら、ネット・セミナー・書籍・YouTubeで勉強するだけでは、不動産取引を生業(なりわい)としているプロに敵(かな)いません。
はっきり言いまして、一般論と実務は違います。
不動産は、全く同じものは存在しません。
そして、取引を進める上での重要な検討事項を開示するかどうかは、担当者のさじ加減一つなのです。
もし、消費者の利益を第一義としない事情を抱えた営業マンがあなたの担当者となってしまったら…
想像してみて下さい。
そうなった場合の不動産取引は、担当者の都合で進められていきます。
物件の選別、ネガティブ情報の分析、住宅ローンの選別等々、もっとより良い選択肢があったはずなのに、担当者の都合で、他の顧客対応で忙しいとか、自社で紹介出来る住宅ローン以外は全て消費者任せとか、都合の悪いことは、もっともらしい言い訳を用意して進めていく。
私は、お節介な性格^^;ですので、他社様の担当者の方にも協力を惜しみません。
しかしながら、自分の都合で動く担当者には「馬の耳に念仏」なのです^^;
私が売主様側の担当者のケースで、買主様がネットバンク系の住宅ローンの打診を一切していない場合、ネットバンク系でも窓口対応出来る会社を紹介しますよと言っても、「大丈夫です」といって終わり…
住宅ローンの金利は、なるべく低い方が良いですよね…。
勿論、金利の低さだけが判断基準ではないお客様もいらっしゃいますが…
残念なことに、書類の準備やタイムスケジュールの管理が大変だから提案しない…
そんな担当者の多いこと多いこと…
買主様側の場合で言いますと、例えば、ポータルサイトの新着物件で、ご自身の条件にピッタリな物件が見つかったとします。
そんなときに、問合せした先の担当者から「多数の問い合わせがきているので、早く決断して下さい。」と急かされたとします。
担当者は、あなたでなくても、他に買ってくれる人がいれば、それで問題ありません。
しかしながら、どうしても欲しいので、ネガティブ情報を開示して欲しいと依頼したとします。
しかしながら、他にも買主候補がいる場合、積極的に相談にはのってくれないでしょう。
何故なら、担当者は限られた時間の中で、数多くの住宅を売らなければならないからです。
そんなとき、あなたはどうしますか？
自分でネガティブ情報を分析出来ますでしょうか？
私に問い合わせ頂いたお客様の場合は、セカンドオピニオンサービス(有料)をご提供しております。
元々、私の顧客である場合には、私が仲介出来ない物件であれば、正直に現段階では弊社経由でご紹介が出来ないので、直接ポータルサイトから問合せして下さい。
有料とはなりますが、セカンドオピニオンサービスでネガティブ要素は分析しましょうとお伝えします。
ネガティブ情報を積極的に開示する担当者は少ない
私は、不動産業界に15年以上おりますが、ネガティブ情報を積極的に開示する担当者の割合はとても少ないです。
最近は、志の高い不動産エージェントが徐々に増えてきてはいますが、まだまだ目先の営業ノルマに追われている担当者がほとんどなのです^^;
なぜ、そんなことがわかるのか…
私も、昔はノルマに追われる営業マンの1人でしたから、彼ら彼女たちの気持ちが痛いほどわかるのです^^;
営業マン経験がある方は分かりますよね…
毎月、ノルマに追われる日々…
今では、恵まれたことに、自社物件の家賃収入で安定した収益を上げておりますので、営業ノルマのない不動産エージェントとして活動しております。
担当者選びの重要性をまとめた記事を貼り付けておきますので、ご興味のある方はお読み下さいませ。
ちなみに「私は大丈夫、そんな営業マンには騙されない、人に言われるがままに高額な不動産購入なんてするわけない」と自信がある方が一番危ないですよ…
餅は餅屋、先人の言葉は重いのです。
ライフプランニング・資金計画（住宅ローン事前審査含む）
基礎知識を習得したら、次のステップはライフプランニング・資金計画です。
不動産・住宅購入は人生を左右するイベントです。
そのため、まずはライフプランニングで人生の「お金の戦略」を練りましょう。
ライフプランニングでは、人生の三大支出を「見える化」します。
人生の三大支出とは、「住宅支出」「教育支出」「老後支出」です。
これらの大きな支出を把握して、逆算していくことで、購入しても大丈夫な物件価格、借入しても大丈夫な住宅ローンの全容が見えてきます。
住宅ローン事前審査
ライフプランニング・資金計画が完了した後のステップは、住宅ローン審査です。
住宅ローンの審査が完了していないと申込をそもそも受けてもらえない。
気に入った物件が見つかってから、ローン審査を行う場合、他者に先を越されて契約されてしまう可能性があります。
仮にローン審査前に申込が出来ても価格交渉がしづらい、契約が出来ても契約後に住宅ローン審査が否決となると、白紙解約となり、今までの労力が水の泡となってしまいます。
その為、事前に住宅ローン審査を行う必要があるのです。
ネガティブ情報の分析
住宅ローン事前審査が完了したら、エリアの選定、物件収集を行い、気になる物件が見つかったら内見を行います。
気になる物件については、周辺環境の確認(ハザードマップ閲覧含む)、インスペクション(建物状況調査)の検討、マンションであれば管理状態の分析を行い、ネガティブ情報を洗い出します。
はっきり言いまして、これらのことは、契約後では遅いです。
周辺環境の確認までは行う方が多いですが、インスペクションや管理状態の分析を軽視している方がけっこういらっしゃいます。
私のお客様の場合は、私がしつこい^^;くらいに、インスペクションや管理状態の分析についてアナウンスするので、その重要性をご認識頂き、当然のように行いますが、先程お伝えした通り、インスペクションや管理状態の分析を行った結果、ネガティブな要素が出てきたら、購入を見送られてしまうかもしれないという考えがあると、スルッとネガティブ情報の分析が抜け落ちてもおかしくないのです。
人生を左右する不動産・住宅購入、検討している物件のネガティブ情報を把握するのは当たり前ですよね。
しかしながら、そうじゃない担当者が跋扈（ばっこ）しているのが、不動産市場の闇なのです。
なぜ、そのような市場になってしまっているのかは、不動産市場の仕組みのせいなのです。
ご興味のある方はWEBセミナー「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」をご受講下さいませ。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
不動産エージェントとWEB作戦会議
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この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
業界歴15年を超えるベテランエージェント！
歯に衣着せぬ提案で、お客様の悩みを解決するのが生きがい。
将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
「お客様に心強い」と言われることに喜びを感じつつ、常に緊張感を忘れないように心掛けている。
日々、新しい知識を求めており、様々な記事・書籍・セミナー等で法改正情報や知識を収集するのが「ライフワーク」である。
サービス精神旺盛なのか、ネガティブ情報も含め、徹底的に情報開示をする為、提案時間は長め(平均3時間)である。勿論、お客様のご予定に合わせて時間は調節していますのでご安心下さい。
【資格】上級宅建士・2級ファイナンシャル・プランニング技能士（AFP・日本FP協会認定）等
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【WEBセミナー】家を買うなら知っておきたい情報セミナー
高額な不動産・住宅購入時にはしっかりとお金の戦略をたてる必要があります。
しかしながら、不動産業者や金融機関の提案は、立場上どうしてもポジショントークになりがちです。
FPへの相談も、不動産に精通していないFPさんの場合、？？？な提案、一般論でしかない、結局ポジショントーク？ということも多いです。
不動産業界15年超でAFP資格者でもある不動産エージェントが、正しいお金の戦略のポイントをポジショントーク一切なしで、実際の事例を交えながらレクチャー致します。
・正しい予算の考え方
・住宅ローン金利の選び方
・ライフプランニング・資金計画の重要性
【売り込み一切なし！情報満載で売り込む暇がそもそもありません】
江戸川不動産情報館のセミナーは、不動産購入を「目的」ではなく「手段」にするセミナーです。セミナーでは、売り込みは一切ありません。お客様の貴重なお時間を頂きますので、徹底的に不動産の賢い購入術(買ってはいけない物件・不動産価格の決まり方等)、不動産業界の仕組み(不動産屋に騙されない方法等)を時間いっぱいにお伝えします。その為、物件を売り込む暇はありません。セミナー受講後、弊社をご利用するかしないかご判断下さい。不満足の場合は、一切の連絡をしない事をお約束致します。
【セミナーでお話しする内容】
「貯蓄になる家？負債になる家？」「不動産の資産価値とは？」
「生き残る街？捨てられる街？」「買ってはいけない物件」
「バイヤーズエージェントって何者？」「不動産の買い時はいつ？」
「家余り 人口減少時代の家探し」
「不動産業界の仕組み」
「不動産営業マンの思考」
「不動産事業者の大好きな儲かる物件とは？」
「購入予算の考え方」「金利の選び方」
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