住宅ローン事前審査の注意点 既存借入の申告
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館コンノヒデキです。
本日のテーマは「住宅ローン事前審査の注意点・既存借入の申告」です。
参考にして下さい。
目次
住宅ローン事前審査の注意点
住宅購入を検討し始めた方で、住宅ローンを利用して購入する方は、「自分がどのぐらい借入が可能か」をまずは調べてもらった方が良いです。
買いたいと思う良い物件が見つかってからの審査でもダメということではないですが、いざ購入しようと思って、住宅ローン事前審査の打診をしたら、否決されてしまい借入が出来なくて、家族で盛り上がったあげくに購入が出来ないというケースは少なくないのです。
そもそも「自分がどのぐらい借入が可能か」を知っておかないと、探している価格帯の物件が買えるのかどうかも分からないため、初期で借入可能額の目検をしておくことをお勧め致します。
タイミング的には、出来れば物件探しをする前が理想ですが、物件探しと同時進行で住宅ローンの審査をされることをお勧めいたします。
見落としがちな既存借入の申告
住宅ローンの事前審査する時の見落としがちなポイントとしては、3回払い以上の「既存借入」がある場合は、全て申告する必要があります。
住宅ローンの審査には、返済比率（返済負担率）という指標があり、計算式は下記の通りです。
返済比率の計算式
- 住宅ローン年間返済額／年収(額面金額)×100
審査時の年間返済額を計算する際の金利は、審査用の金利を使用します。
一般的には、「１０年固定の金利」で計算されます。
※フラット35は実際の借入金利で計算します。
そして、この返済比率のパーセンテージは、「35％以内」であることが一般的です。
金融機関によっては、40％という場合もあります。
例）年収1000万円 審査金利：3.7％・返済期間：35年・6500万円借入の場合
- 月々の返済額276,224円×12ヶ月＝3,314,688円
- 3,314,688円／10,000,000円×100＝33.14％
- 返済比率は約33％
例えば、既存借入として、合計毎月5万円の支払いがあるとしますと、その返済額分を年収から控除する必要があります。
そうすると、
- 月々の返済額276,224円×12ヶ月＝3,314,688円
- 10,000,000円－(50,000円×12ヶ月)＝9,400,000円
- 3,314,688円／9,400,000円×100＝35.26％
- 返済比率は35％を超えてしまいました。
こうなると、住宅ローンの審査は否決される可能性が高いです。
この既存借入は、リボ払いやスマホの割賦販売も該当しますので、ご注意下さい。
年収から借入限度額を自動計算
フラット35の公式サイトでは、年収から借入限度額を自動計算してくれますので、試しにご自身で計算してみて下さい。
但し、返済比率だけが審査の項目ではありませんのでご注意下さい
家族に内緒の場合
仮に住宅ローンの借入までに完済するとしても、申告をしておく必要があります。
ご夫婦といえども、内緒で借入されている場合は、その場で記載できなかったとしても、後で、必ず担当者へ借入がある旨を伝えて下さい。
その他の住宅ローン審査項目
住宅ローンの事前審査では、金融機関は下記のような内容を調査していきます。
- 本人の属性
ご職業（自営業者 サラリーマン 経営者 契約社員 アルバイト 等）
家族構成・年齢
どんな業種にどんな役職でお勤め、勤続年数
ご年収（サラリーマンは直近１年～２年分 経営者・自営業者は過去３年分） - 購入理由
- 返済履歴
過去にクレジット等の支払いに問題がないか、個人信用情報機関に照会します。 - 物件担保の強弱
購入を検討している物件の担保価値を金融機関が独自で評価します。
事前審査の場合は、簡易評価であることが多いです。
いわゆるメガバンク等の都市銀行などは、きちんと上記４つを審査してくれますので、不動産会社を通じてローン事前審査をされることをお勧めします。
ネットバンクの事前審査は確度が低い？
ネットバンク系で多くみられるインターネット経由の簡易的な審査は、自己申告制の収入が簡易的に返済比率を超えていないか、個人信用情報に事故歴はないかぐらいの簡易的な審査ですので、確度が低いと言われています。
結果、事前審査ではOKでも、本審査で否決になったりすることもありますので、はっきり言って、不動産業者はネット系のローン事前審査の回答はあてにしていませんので、銀行系のローン事前審査をされることをお勧め致します。
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