マンション購入 適切な修繕積立金について考える

適切な修繕積立金とは?

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館コンノヒデキです。

本日のテーマは「適切な修繕積立金」についてです。

参考にして下さい。

適切な修繕積立金とは?

マンションを検討する上で管理費と修繕積立金の金額は気になりますよね。

住宅ローンの返済のほかに毎月かかるランニングコストとなりますので、管理費・修繕積立金が安く設定された物件はお得に見えてしまいますが、実はここに大きな罠が潜んでいます。

管理費・修繕積立金には適正な価格というものがあります。

今回はマンションの修繕積立金について解説していきましょう。

売りやすくするために安く設定されている修繕積立金

マンションには専有部と共用部という区分があります。

共用部は、他の住人の合意が得られなければ改修工事を行うことができません。

これではマンションの維持管理がままなりませんで、一般的にマンションは、長期修繕計画を立案し計画に則ってメンテナンスを行います。

このメンテナンスに必要な費用を賄うために修繕積立金が存在します。
修繕積立金はマンションの性能を維持保全するための生命線なのです。

しかしながら、新築分譲時にマンションのを販売しやすくするために、新築当初の修繕積立金を低く設定するデベロッパーが多く存在します。

こういったマンションを購入してしまうと、最悪の場合、大規模修繕に必要な費用が捻出できず、修繕工事が実施できない事態に陥ることも想定されます。

ですから、管理費や修繕積立金は住人にとって毎月のコストとなるため安いに越したことはない、と考えてしまうことは、短絡的な考えなのです。

住宅金融支援機構によると、管理組合向けの大規模修繕用融資の件数が大幅に増加しているそうです。(2011年から2014年で1.5倍に増加)

段階増額積立方式

段階増額積立方式
修繕積立金の目安
出典元:国土交通省「報道発表資料

旧耐震マンションの耐震化について

マンションの耐震性は共用部の問題なので、耐震改修工事を行うためには住人の合意が必要です。

マンションの耐震化は、長期修繕計画に含まれる内容ではないため、修繕積立金から捻出することは難しく、管理組合で借り入れをするか、住人から費用を徴収しなければなりません。

改修費用もさることながら耐震診断費用も非常に高額となるため、マンションの耐震化を進めたくても住人の合意が得られないケースが多いようです。

耐震性に不安があっても耐震化が実現しにくいことから、旧耐震マンションを安易に選択することは避けた方が良いのです。

勿論、旧耐震マンションでも、しっかりと耐震補強工事を行っているマンションもあります。

マンション購入検討時には、管理状態の分析をしっかりと行ってくれる担当者に相談することをお勧め致します。

便利なWEBアプリをご紹介

セルフインスペクションアプリ
https://self-in.net/slp/index.php?id=edogawa01

セルフインスペクションアプリ「Sel-Fin(セルフィン)」をご利用頂ければ、マンションの管理費・修繕積立金の妥当性を簡易判定することが出来ます。


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