災害危険地は住宅優遇がなくなる！？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「災害危険地は住宅優遇がなくなる！？」です。
参考にして下さい。
目次
住宅優遇は線引きされる時代へ
2020年9月23日の日経新聞に、相次ぐ災害を受け、国土交通省は住宅政策を軌道修正するという記事が出ていました。
内容を見てみますと、2021年度から災害の危険が高い地域を改修費用の補助などの対象から外す方針というものです。
いよいよ人口減少社会を見据え、災害復興等が掛かりにくい状況を考慮した対策を打ち出してきたと言えるかもしれません。
負動産に気を付ける
災害危険エリアの不動産の価値は、ほぼ見出されない状況となる事が予想されます。
もしそのような不動産を所有してしまっていると、売却しようにも買い手がつかず、貸そうにも借り手がつかないといった状況が起こる可能性が高まります。
結果、毎年、税金(固定資産税等)の支払いは発生するが、利用価値が低い「負ける不動産」と書いて「負動産」となる事が予想されます。
これからの住宅購入は災害危険エリアと立地適正化計画の確認が必須
現在は、立地にかかわらず省エネルギー化や長寿命化の助成、税制優遇といった公的支援を受けられていますが、こういった公的支援は、立地によって線引きされるようになり、より危険の少ない場所に住まいを誘導するという政策なのでしょう。
立地適正化計画とは
立地適正化計画は、都市再生特別措置法に基づき、市町村がつくる計画です。
立地適正化計画では、住宅を集める「居住誘導区域」（住む場所を集約）と、店舗や福祉施設・教育機関などの立地を促す「都市機能誘導区域」（仕事をする場所を集約）が設けられます。
簡単に言えば、街の中で「今後も活用していく区域」と「使わない区域」を線引きしましょうという制度です。
今回の税制優遇の除外エリアと線引きをしたエリアでの不動産購入が求められる時代へと変わっていく事が予想されます。
人口減少時代では、インフラ等の社会資本を投下する対象を絞らなければ、自治体が財政破たんしてしまう恐れが出てきます。
その為、立地適正化計画によって、土地の線引きがしなければならないのです。
住宅購入を検討されている場合、検討しているエリアの自治体が、立地適正化計画の取り組みを行っているかどうかを確認しましょう。
インターネットで「○○市(検討エリア) 立地適正化計画」と検索してみましょう。
さらに「災害危険エリア」の有無の確認も必ず行って下さい。
災害レッドゾーンの確認をしよう
前述しました日経新聞の記事によりますと、今回の税制優遇等の公的支援の見直しは、土砂災害防止法に基づく特別警戒区域を念頭に置いているようです。
この区域は崖崩れなどの危険が高く「災害レッドゾーン」とも呼ばれており、既に学校や商業施設の開発は規制されています。
個人が自分で住む家屋の建設は禁じられておらず、現在は国内の「0.4%」にあたる約20万世帯があるようです。
全世帯の23％は災害危険地域にある
全世帯の23%は、津波や浸水などを含め何らかの災害の危険がある地域に住んでいるようです。
このエリアは、今後の規制エリアに該当する可能性が高いと言えるかもしれません。
その為、今後、住宅購入を検討される際には、こういったエリアには注意する必要があるのです。
近年は、異常気象の影響により、年々災害規模は大きくなっています。
1時間に50ミリ以上の雨が降る回数は、この10年で1.4倍にまで増えているようです。
もはや異常気象ではなく、これからは今の状態が通常となり、今後はもっと進行していく可能性も大いにあると言えるでしょう。
歴史は繰り返す
2018年の西日本豪雨では、約7千の住宅が全壊し、1万1千が半壊しました。
2020年7月の熊本豪雨では8千以上の住宅が浸水しました。
興味深いのが、上記のハザードマップでもともと浸水が想定されていた地域と実際に浸水被害が起きた地域は重なっており、事前の避難や安全な地域への移転の重要性が浮き彫りとなったわけです。
つまり「歴史は繰り返す」のです。
住生活基本計画
国土交通省は、住宅政策の基本として5年ごとにまとめる「住生活基本計画」を20年度末に改定し、対応を急ぐようです。
新計画には、安全な立地への住宅誘導を進める方針を盛り込まれる予定です。
現在、耐震や省エネの性能が高い住宅は「長期優良住宅」と認定し、新築や改築の際に税制優遇や補助金を受けられるようにしています。
太陽光発電の有無や窓の断熱性を基準にした助成制度などもあります。
今後は、立地によっては、こういった公的支援が受けられない事を想定しておく必要があるかもしれません。
まとめ
これからの住宅購入は、解説しました通り、災害危険エリアや立地適正化計画の除外エリア（規制エリア）は、次の買い手も付きにくくなる事が予想されます。
もし現在、規制エリアに住んでいるようでしたら、早めに住替えを検討した方がいいかもしれません。
今だったら、まだ買い替え等が出来るかもしれません。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
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将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
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