コロナウイルスの住宅購入への影響

コロナウイルス

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「コロナウイルスの住宅購入への影響」についてです。
参考にして下さい。

コロナショックと住宅購入

例年1月から4月にかけて不動産市場は繁忙期となります。
弊社も1月には定期開催しております「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」を開催し、週末には、個別相談や物件の内見依頼を多数お受けしておりました。

そんな中、コロナショックが発生しました。

3月上旬からは、小中学校の臨時休校が始まりました。
東京都では、3月27日に小池都知事により「不要不急」の外出を控えるよう呼びかけがありました。

4/7には、政府より緊急事態宣言が発出されました。

正直、これは誰にもわかりません。

そんな中、住宅購入を検討している方は、どんな事を注意すれば良いのでしょうか?

コロナショック時に住宅購入を検討している方へ

正直、毎日コロナウイルスの情報ばかりが飛び交っており、住宅購入どころではないとお考えの方もたくさんいらっしゃる事でしょう。

弊社としましても、例年であれば、この1月から4月の不動産市場の繁忙期の時期には、多数のお客様を集めて「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」を複数回開催しておりました。

しかし、今年は2月1日に開催したセミナーを最後に多数のお客様を集める事は中止しました。

その後は、1組(1家族)限定による個別セミナーを開催したり、WEBセミナーの対応を始めました。

そんな中、お客様にはコロナショック時に住宅購入をすることによるリスクをしっかりとお伝えしています。

良くご質問があるのは、物件引渡し・リフォーム・不動産価格の下落についてです。

コロナショックと物件の引渡し

コロナショックによる不動産市場への影響としては、引渡しの遅延問題があります。

それは、住宅資材の多くが中国で製造されている為、その供給が滞ってしまっている為です。

完成済みの新築物件やリフォーム済の中古物件には影響がありませんが、未完成の物件については、もし住宅資材の手配が済んでいない場合には、納期が読めないという問題があるのです。

まだ契約が済んでいない方は、必ず担当者に引渡しへの影響について確認をして下さい。
もし引渡の時期についてあやふやな回答の場合は、その不動産事業者から購入するのはお勧めしません。

営業マンはノルマに追われていますので、もし契約がなくなってしまったら、自分の生活に係わってきます。
しかし、そんなことは、消費者には関係ありません。

契約済の方は、コロナショックによる引渡しへの影響と対応を担当者に確認しましょう。
担当者も人間ですから、言いづらくてあなたへの連絡が出来ずにいるかもしれません。

資材の変更等の対応で引渡しが予定通り出来るかもしれません。
その場合、差額が発生するのか等、必ず確認をしましょう。

コロナショックとリフォーム

中古物件を購入してリフォーム・リノベーションを行う予定の方は、工期が未確定であることを覚悟する必要があります。

工期が未確定ということは、物件へ入居出来る時期がわからないという事です。

その場合の消費者への影響は下記の通りです。

  • 賃料と住宅ローンの二重払い
  • つなぎローンを利用する方は金利負担の増加

賃料と住宅ローンの二重払い

リフォーム・リノベーションの納期が遅れれば、購入物件への入居が出来ず、その間、賃貸住宅にお住いの方は賃料の支払が続きます。

物件の引渡しが終わっているということは、住宅ローンは実行されているわけですから、その返済も始まります。

そうなれば、賃料と住宅ローンの二重払いとなります。

二重払いの打開策

起きてしまったことはどうにもなりませんので、打開策を検討しましょう。

例えば、資材がある分のリフォームだけ先行して行い、物件に入居する。
その後、資材の供給の目途がたってから、残りのリフォームを行う。

大規模なリフォーム・リノベーションの場合は難しいかもしれませんが、手をこまねいていても仕方がありません。

リフォーム業者と相談して、打開策を話し合いましょう。

つなぎローンを利用する方は金利負担の増加

つなぎローンを利用する方は、入居までの間の金利負担の増加を覚悟する必要があります。

つなぎローンの金利は、住宅ローンよりも高い金利である事が多いです。

例えば、借入3,000万円・金利3%・期間90日であれば、金利負担は約22万円。
期間が延びれば、その分金利負担は増加していきます。

住宅ローンの金利が上昇する可能性も

住宅ローンの金利は、つなぎローンを完済する月の金利となりますので、数カ月後の金利が上昇している場合には、その分、住宅ローンの支払額は増加します。

不動産価格の下落

コロナショックの影響により、住宅購入検討者の消費マインドが低下することにより、不動産価格の下落は起こるのではないかというご質問をお受けします。

勿論、コロナショックによる影響があると思います。

投資用物件への影響

特に影響を受けるのは投資用物件です。

投資用物件は、自分で住む為の購入でありませんので、投下資本の回収のリスクが大きいと判断されれば、不動産価格の下落が起こる可能性があるでしょう。

実需物件への影響

一方、実需(自分や家族が住む為の住宅購入)への影響がどうなのでしょうか?

こちらも少なからずあるでしょう。
しかし、実需用の物件については投資用物件に比べると、影響は大きくないと思われます。

何故なら、コロナショックが終息か落ち着いた状態になれば、冷え込んでいた消費マインドは復活するからです。

コロナショックの前と同じで、需要の高い人気物件の価格は、そこまで下落はしないでしょう。

【WEBセミナーで解説】コロナウイルスによる不動産市場への影響について

もう少し突っ込んだお話は、WEBセミナーにて解説させて頂いております。

  • 不動産市場は暴落するのか?
  • 不動産価格の本質
  • 買い時はいつか!?

不動産相場は結果論

もっとも、不動産相場とは結果論です。
後からしか、振り返る事が出来ません。

金利についてもそうなのですが、不動産相場は自分の力でどうにもならない事なのです。

大事な事はメディアに踊らされないこと。

自分の力でどうにか出来ることは、
「どの物件を買うか、それを誰から買うか」です。

そして、あなたの利益を第一義とする担当者から買うことです。

住宅購入検討者は今何をすべきか

WEBセミナー

コロナショックの影響で、不要不急な外出が自粛されているなか、住宅購入検討者は、今何をすべきなのでしょうか?

【WEBセミナーで学ぶ】コロナウイルスによる不動産市場への影響について

前述しましたが、WEBセミナーでは、当コラムよりもより具体的にコロナウイルスによる不動産市場への影響について解説しています。

  • 不動産市場は暴落するのか?
  • 不動産価格の本質
  • 買い時はいつか!?

不動産の基礎知識を学ぶ

例えば、コロナショックのような事態が起きた時には、信頼できる不動産エージェントが味方になってくれれば頼りになります。

住宅購入については、「バイヤーズエージェント」を活用する事が、公平な不動産取引の鍵となります。

バイヤーズエージェントとは

住宅購入検討者にとって、もっとも大事な情報は「ネガティブ情報」です。
どういうリスクがあるのかを知っておかなければ、不測の事態の時に対応が出来ないからです。

それでは、どうやって「信頼出来る不動産エージェント」を探せば良いのでしょうか?

不動産についての基礎知識を身につける

不動産についての基礎知識がなければ、あなたは不動産事業者の思うのままです。

「不動産業界の仕組み」「不動産営業マンの思考」「不動産事業者が大好きな儲かる物件」を知っていれば、不動産事業者の思うのままにはなりません。

その他にも「貯蓄になる家・負債になる家」「不動産の資産価値の決まり方」「買ってはいけない物件」等の基礎知識を身につけましょう。

江戸川不動産情報館では、上記の項目も含めて「不動産の基礎知識」を学べるセミナー「家を買うなら知っておきたい情報セミナー」をご提供しています。

コロナショックの影響を受けて、現状、大規模なセミナーは行っていませんが、1組(1家族)限定の個別セミナーやWEBセミナーの対応を行っておりますのでお気軽にご受講下さい。

自分で不動産事業者を選別する

「不動産の基礎知識」を身につけた上で「信頼出来る不動産エージェント」を選別して下さい。

勿論、それが弊社であれば嬉しい限りですが、結果、他社にて「信頼出来る不動産エージェント」が見つかったとしても、一切の手数料は頂きませんのでご安心ください。

コロナショック時の不動産市場を振り返る

下記データは、2020.10.16に追記しています。

中古マンションの動き

コロナショック後の首都圏の中古マンション市場の動きを振り返ってみましょう。

引用元:公益財団法人東日本不動産流通機構
月例報告 Market Watch サマリーレポート2020年9月度

中古マンションの成約件数の推移

2020.4月の成約件数「前年同月比でー52.6%」
5月は「同-38.5%」
6月は「同-11.0%」
7月は「同-2.4%」
8月は「同+18.2%」
9月は「同-7.3%」

成約件数につきましては、8月の急激な増加に対しての反動でしょうか、前年同月比で減少に転じました。

中古マンションの㎡単価の推移

2020.4月の㎡単価「前年同月比でー4.5%」
5月は「同+0.4%」
6月は「同+1.4%」
7月は「同+4.7%」
8月は「同+1.8%」
9月は「同+4.1%」

上記の数値を見て頂いてもわかるように、コロナショック禍でも、㎡単価は極端には下がっていません。

テレワーク・物件数の減少傾向について

9月も8月に引き続き、成約物件の専有面積が上昇しています。
テレワーク環境により、希望条件として面積をより大きくしたいという要望が増えている影響だと考えられます。

新規登録件数と在庫件数が減少傾向の中で、8月は消費者が活発に動いた結果、9月は在庫不足により、希望条件に合う物件がなく、取引件数が減少したという印象を受けます。

中古マンション市場の最新の動向はこちらから

中古戸建の動き

コロナショック後の首都圏の中古戸建市場の動きは下記の通りです。

引用元:公益財団法人東日本不動産流通機構
月例報告 Market Watch サマリーレポート2020年9月度

中古戸建の成約件数の推移

2020.4月の成約件数「前年同月比でー41.5%」
5月は「同-20.5%」
6月は「同-4.9%」
7月は「同+2.4%」
8月は「同+21.8%」
9月は「同+3.9%」

9月は、8月に引き続き、前年同月と比較してプラスとなりましたが、8月の大幅増の反動でしょうか、増加率は減少しました。

しかしながら、中古戸建市場は、引き続き活発に動いていると言えるでしょう。

中古戸建の成約価格の推移

4月の成約価格「前年同月比でー12.5%」
5月は「同-16.2%」
6月は「同-4.4%」
7月は「同-2.1%」
8月は「同+6.1%」
9月は「同+2.5%」

成約価格は、7・8月に続き上昇しています。

中古戸建も物件数の減少傾向は続く

新規登録件数、在庫件数の減少傾向が続いておりますので、競争が激しくなることが予想され、流通量が増えない限り、しばらくは不動産相場の下落は起きないことが予想されます。

勿論、資産価値が維持しにくいエリアは、下落する可能性が多いにありますので、注意が必要です。

中古戸建市場の最新の動向はこちらから

まとめ

  • コロナショック時の住宅購入にはリスクがあることを認識する。
  • ネガティブ情報を積極的に提供してくれるバイヤーズエージェントを味方につければ、不測の事態への備えが出来る。
  • バイヤーズエージェントを選別する為には「不動産の基礎知識」を身につけよう。
  • コロナショックにより、中古マンション・中古戸建ともに4・5月の成約件数は前年と比べて大幅に減少しました。
    6月以降は徐々に戻り始めて、7月には平年並みになりました。
    8月には、東日本不動産流通機構が発足してから、8月としては過去最高の数値を記録しました。(2020.9.15追記)
  • 価格については、中古マンションは4月で「4.5%」の下落、中古戸建は4月で「12.5%」の下落でしたが、中古マンションは5月以降は平年並みに戻り、中古戸建も8月には前年同月比で平年よりプラスに転じました。
    (2020.9.15追記)

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