住宅購入時に注意すべき表示変更登記について

不動産登記

江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。

本日のテーマは「住宅購入時に注意すべき表示変更登記」についてです。
参考にして下さい。

住宅購入時に注意すべき表示変更登記

本日は、住宅購入時に注意すべき表示変更登記について解説していきます。

変更登記について解説する前に、まずは表示登記について簡単に説明しておきましょう。

表示登記とは

表示登記(表題登記)とは、登記記録の表題部にする登記のことで「表示に関する登記」と言います。

不動産の登記記録には、「表題部」「権利部(甲区・乙区)」「共同担保目録」といった記載事項があります。

表題部の記録事項

表題部の記録事項
土地・・・所在,地番,地目(土地の現況),地積(土地の面積)など
建物・・・所在,地番,家屋番号,種類,構造,床面積など (表題部にする登記を「表示に関する登記」といいます。)
マンションなどの区分建物については,その建物の敷地に関する権利(敷地権)が記録される場合があります。この敷地権についての権利関係は,区分建物の甲区,乙区の登記によって公示されます。

引用元:法務省ホームページ

上記に記載されている事項を変更する登記が、本日のテーマである「表示変更登記」です。

表示変更が必要な具体例

一部未登記

建物の増築をした際に、増築部分の面積が増えたことを登記していないという状態を「一部未登記」と呼びます。

法律上は、建物の面積が増減した場合には、すぐに登記面積も変更することが義務付けられています。

しかしながら、登記変更をチェックする機関がない為か、たいていは登記されずに放置されてしまうことが多いのです。

私も、過去に売却を依頼された案件で、増築部分の未登記があるケースに遭遇しています。

地目が変更されていない

地目とは、登記簿に記載された「土地の種類」のことを言います。

通常、建物が建築された土地は「宅地」とされるのですが、例えば、建物の建築以前には「山林」だった土地で建物を建築後、登記の地目を変更せずに放置されることがあります。

こちらに関しても、その変更がされていないことが、何処からも指摘がされないまま、放置された状態になってしまうことがあります。

どんな不都合があるのか?

表示変更登記がなされていない状態だと、どんな不都合があるのでしょうか?

問題になるのは、この土地や建物を購入する際に「住宅ローン」を利用する場合です。

金融機関から住宅ローン等の融資を受ける場合には、土地・建物の「現況」と「登記簿」の記載が一致していることが求められる事が多いのです。

結果、取引する段階になって、慌てて「表示変更登記」をすることになるのです。

スムーズにいかないことも

「山林」から「宅地」に変更するような「地目変更」については、あまり大きな問題はありません。

しかし、建物面積を変更する場合には、改めて図面を作成して増築した面積を計算したり、当時の工事会社との契約書等が必要になったりと、色々と面倒なことが発生するのです。

また、工事から時間が経ってしまっていると、必要な書類を紛失してしまったり、手続きがスムーズに進まない場合もあります。

もし検討されている物件の販売チラシに、「一部未登記あり」「地目:山林」といったワードがあった場合には、無事に「表示変更登記」が出来るのかどうか、しっかりと確認した方が良いでしょう。

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