住宅購入時に気を付けたい仮登記とは！？
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「住宅購入時に気を付けたい仮登記」についてです。
参考にして下さい。
目次
仮登記に気を付けよう
不動産を購入して、所有権が移転した場合には「所有権移転」が登記され、住宅ローンを利用した場合には「抵当権設定」が登記されます。
これがスタンダードな形です。
一方で、こうした登記とは異なり「仮登記」が設定される場合があります。
仮登記とは
仮登記とは、不動産購入の「予約」をした場合や、購入したけれど「権利証を提出できなかった」場合など、本登記をすることができない場合に利用される登記手続きです。
制度的には、本登記ができない場合の仮の手続きという意味合いですが、実際の取引現場での運用はどうなっているのでしょうか。
仮登記の実例
仮登記をする実例は、通常ではありえないケースが想定されていることが多いです。
例えば、「不動産購入の予約をした場合」です。
通常の取引の流れでは、この際にわざわざ仮登記をすることはありません。
敢えて仮登記をしなければならないケースとは、「予約をしたのに売主が他に売ってしまう可能性がある」とか「他の債権者が差押えをしてくる可能性がある」といった、ちょっと「きな臭い」取引にあるケースです。
権利証の紛失
「権利証(登記識別情報)の提出が出来ない場合」については、そもそも、そのような場合には取引(残金決済・引渡し)を無理に進めたりはしません。
例えば、こういう場合、まず地面師※の恐れがあることを疑います。
※地面師とは、本当は所有権を持っていない他人の不動産を、所有者になりすまし、売買契約を締結し、代金をだまし取る詐欺行為を行う者のことを言います。
現状を見て、地面師ではないことが分かった場合で、本当にうっかり権利証(登記識別情報)を紛失してしまった場合には、権利証が見つかるのを待つか、代替手段を講じたうえで、取引(残金決済・引渡し)を進めることが一般的です。
仮登記を行うということは、「予約したことを登記しておかなければ心配」「権利証が見つからないけど残金決済・引渡しを強引に進めてしまう」など、通常では考えられないことが起こっているのです。
権利証紛失時の対処方法
代替手段には、司法書士が本人であることを証明する「本人確認情報」書面の提出、法務局が通知を発送して確認する「事前通知制度」、公証人役場を利用して本人であることを証明してもらう方法等がございます。
それぞれ運用方法には注意事項がございますので、実際には司法書士にご相談頂いた方が良いでしょう。
いずれの場合でも、通常の登記よりも費用は高くなりますので、権利証(登記識別情報)は、くれぐれも紛失なさらないように注意して下さい。
仮登記でも問題がない場合もある
仮登記が設定されていても、問題がないケースもあります。
例えば、事業者が事業資金を借りた場合の抵当権です。
事業資金を貸し出した金融機関としては、抵当権の本登記を登記することが通常ではあるのですが、仮登記で済ませるメリットとして「登記費用が安い」という点があります。
事業主の信用状況が良好で継続的な取引があり実績がある場合だと、金融機関が事業主に融通を利かせて仮登記で済ませているケースもあるようです。
このような場合の仮登記には心配はありません。
個人名義・金融業が本業でない法人が抵当権者の場合は要注意
同じ抵当権の仮登記でも、貸主が個人名義になっている場合や、金融業が本業ではない法人等が抵当権者※の場合には注意が必要です。
※抵当権者とは、抵当権を実行する事が出来る者のこと。
この様なケースですと、所有者の信用状態が悪く、正規の金融機関で借入れが出来なかったために、高利の怪しいところから借金をしているケースも想定されるからです。
不動産取引を進める場合には、トラブルの可能性がないかを慎重に判断する必要があるのです。
信頼出来るエージェント探しから始めよう
こうした不動産知識を消費者自身が全て把握することは困難ですので、まずは信頼できるエージェント探しから始めてみてはいかがでしょうか。
信頼出来るエージェントと二人三脚で取引を進めることが、安心出来るお住まい探しの近道となります。
不動産購入でご不安な点があれば、まずは江戸川不動産情報館までお気軽にご相談下さいませ。
江戸川不動産情報館は、買主様の為の不動産エージェント「バイヤーズエージェント」として、今後も不動産関連の情報を発信していきます。
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この記事を書いた不動産エージェント
【氏名】金野 秀樹（こんの ひでき）
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将来は、不動産業界の毒蝮三太夫？を目指しているというウルトラマン好き（毒蝮三太夫さんは、ウルトラマンシリーズでアラシ隊員・フルハシ隊員を演じました）の特撮育ちでありながら、意外とロマンチストな一面もあり。
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