耐震改修物件の注意点 木造戸建て編
江戸川区の不動産エージェント江戸川不動産情報館・金野秀樹(コンノヒデキ)です。
本日のテーマは「耐震改修物件の注意点・木造戸建て編」です。
参考にして下さい。
目次
耐震改修済み戸建ての注意点
厳しい言い方かもしれませんが、あえて言わせて頂きます。
もし検討している物件が耐震改修済みの木造戸建てだった場合は、その物件の購入を見合わせた方が良いかもしれません。
耐震基準適合証明書の発行が一筋縄ではいかない
耐震基準適合証明書を発行するためには、耐震診断、改修設計、改修工事、改修工事後の再診断が必要となります。
残念なことに当時の履歴がきちんと保管されていないことがほとんどです。
特に改修工事の履歴が問題となり、設計通り正しく改修工事が実施されたのかを第三者がしっかりと確認することは非常に難しいのです。
耐震改修工事は壁の補強工事が中心となりますが、細かな例を挙げると、使用するビスやビスの間隔、ビスの打ち方が性能に影響します。
1本1本のビスを記録するわけにはいきませんので、第三者が評価できるほどの資料は残されていないのが実情なのです。
耐震改修済み物件の検討の進め方
耐震改修済みの物件の検討を進めたい場合は、まず当時施工に携わった建築士と連絡が取れるかが重要となります。
前述したように施工の細かな部分までは資料として残されていない場合がほとんどですので、当時施工に関わった建築士事務所に耐震基準適合証明書を発行してもらうしか方法がありません。
もし当時の資料も残されておらず、施工した事業者や建築士にもコンタクトが取れない場合は、実施した改修工事はなかったものとして、再度、耐震診断をしなければなりません。
ただ、広い家なら別ですが、一般的な間取りを想定すると、耐震改修工事を実施できる箇所は限られるので、結果的に過去に改修工事を行ったところを解体してもう一度補強工事を行うという、かなり無理のある施工が求められてしまいます。
これは、現実的ではありません。
その為、購入を見送った方が良いという判断になるわけです。
耐震基準適合証明書の発行は建物の耐震性に責任を持つこと
耐震基準適合証明書は簡単に発行してもらえる書類ではありません。
その名の通り、その建物の耐震性が新耐震基準を満たしていることを建築士が認めた証明書となります。
当然ですが、いい加減な証明書の発行は罰せられてしまいます。
建築業界以外の方には、あまり知られていないのですが、建築士の罰則は非常に厳しいものとなります。
発行に携わった建築士事務所はもちろん、建築士個人も罪に問われてしまいます。
※2005年の構造計算書偽造問題を受けて建築士法が改正され、非常に重たい罰則規定が設けられました。
その為、耐震基準適合証明書は、自身が施工に関わる案件でなければ、気軽に発行できるものではないのです。
耐震基準適合証明書と耐震改修工事はセットで依頼する
耐震基準適合証明書は、耐震改修工事とセットで依頼するものと認識しておいた方が良いでしょう。
売主が、耐震基準適合証明書の発行まで面倒を見てくれれば良いのですが、そうでない場合は、売主が耐震改修済みと言い張っても、それを鵜呑みにすることは出来ないわけです。
仮に、鵜呑みにしてあとで困るのは買主なのです。
まとめ
いかがだったでしょうか。
耐震改修済み物件は、決して安心が保証されている物件ではないことがご理解頂けたでしょうか？
実際のところ、木造でもマンションでも耐震改修済みの物件に当たることは非常に稀なケースです。
そして、中古物件の購入を検討される場合は確認しなければならないのは「耐震性」だけではありません。
特に木造戸建てを検討される場合は、必ず建築士によるインスペクション(建物状況調査)を実施して、建物の健康診断を行い問題点がないか確認することをお勧め致します。
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